감정평가 '땅 가치척도' 필수 요소

미국 발 금융위기에서 비롯된 세계경제의 위기상황으로 국내 부동산 시장 또한가격폭락, 거래감소 등 부동산 경기 침체가 심화되고 있다.

이는 곧 부동산 투자, 개발 등 부동산 관련 경제활동 전체를 주저하게 되는 원인이 되며, 다시금 부동산 시장의 침체 심화와 그로인한 경제 위기상황의 증폭으로 나타나 경제 위기극복이 어려운 하나의 원인이 되고 있다.

따라서 부동산의 투자, 개발, 이용활동의 기저에 있는 부동산의 가치에 대한 정확한 판단이 요구 되며 이는 작금의 부동산시장의 침체해소, 경제위기극복 뿐이 아닌 지속적인 부동산시장의 안정화를 위해서도 필요하다 할 것이다.

부동산 감정평가란 토지 등의 경제적 가치를 객관적으로 평가해 부동산에 대한 투자와 이용 및 거래 등 경제 활동과 과세와 보상 등의 정책 활동을 효율적으로 수행 할 수 있도록 하는 경제적 효용과 서비스를 제공하는 기능이라고 정의 할 수 있다.

이러한 감정평가 제도가 필요한 것은 부동산이 가지는 사회성, 공공성과 부동산시장의 특성 그리고 감정평가의 기능에 있다.

부동산은 인간생활에 필수적인 기반이 되며, 개인의 행복, 사회의 성장 발전의 근간을 이룬다. 따라서 사회성 공공성은 모든 재화에 있어 지적 될 수 있지만, 부동산의 경우 사적 소유자뿐만 아니라 일반인들에게도 영향을 미치게 되는바 보다 고양된 사회성 공공성이 요구된다. 이에 우리의 토지법제는 토지가 갖는 공적재화로서의 성격과 사적재화로서의 성격을 함께 강조하고 있고 이러한 공익과 사익을 조화시키고자 토지공개념을 명확히 하고 있다.

현실의 경제활동에서 이러한, 부동산의 사회성, 공공성의 구현은 정확한 가치의 파악을 통한 사인의 투자, 거래 등에 있어 객관적이고 합리적인 경제활동지표로서 활용 그리고, 부동산의 효율적 이용과 관리, 적정한 가격 형성의 유도, 공익사업에 따른 적절한 손실보상, 국민의 재산권에 대한 합리적인 과세 등 공공의 정책적 의사결정의 지표로서 활용을 통해 이뤄진다.

그러나 일반 재화의 경우는 시장에서 수요와 공급의 자유 경쟁에 의해 결정되는 가격이 소비자 및 공급자의 행동을 결정하는 지표로 작용하지만, 부동산 시장은합리적 시장이 결여되는 등으로 왜곡된 가격이 나타날 우려가 크다.

따라서 감정평가 제도를 통해 부동산에 대한 전문적 지식과 경험을 바탕으로 한 전문인의 부동산에 대한 객관적이고 합리적인 가치지적이 요구된다.

또한, 공정하고, 합리적인 감정평가의 결과물 들은 시장참여자들의 의사결정의 지표 그리고 공공의 정책적 결정의 지표가 되어, 부동산 시장의 합리적인 가격형성의 기초로 작용하게 된다. 이는 곧 지속적인 부동산시장의 안정화와 부동산시장의 합리성과 투명성을 향상시키는 기능을 함으로 써 부동산의 사회성, 공공성을 실현하는 그 기반이 되는바 그 필요성이 크다 할 것이다.

▲ 김효경 감정법무법인 감정사