[이원배 본보 부동산전문위원/부동산 미래공인 대표]

1. 생활형 숙박시설의 위험성

생활형 숙박시설은 2012년 1월 공중위생관리법 시행령 개정 이후 도입되어 숙박용 호텔과 주거형 오피스텔이 합쳐진 개념으로, 호텔, 모텔 등의 숙박시설과 달리 취사가 가능하여 레지던스라고도 불린다.

생활숙박시설은 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받기 때문에 청약저축 없이 누구나 분양 받을 수 있다는 장점과 숙박시설이기 때문에 주택수에 포함되지않는다는 점, 종부세를 적용 받지 않는 등 다양한 장점이 있다.

전용률이 아파트보다 낮은 것 외에는 아파트와 크게 다를 바가 없다.현실은 주거용으로 분양 받는 경우도 많다.

하지만, 생활형 숙박시설을 주거용 오피스텔로 용도변경을 하지 않을 경우 법적인 제재를 받을수 있다.

2. 생활형 숙박시설을 주거용으로 계속사용하려면

생활형 숙박시설은 주거용으로 사용하려면 주거용 오피스텔로 용도변경을 해야한다. 여기서 문제는 오피스텔로 전환이 쉽지 않다는 점이다.

오피스텔로 변경하려면 주차장 요건을 맞춰야 하며, 분양자들이 용도변경에 100% 동의를 해야 하는 등 전환하는 것이 쉽지는 않다.

그래도 정부는 생활용 숙박시설을 주거용으로 사용하는 사람들한테 주거용 오피스텔로 용도변경을 장려하게끔 용도변경할 경우 건축기준을 한시적으로 완화하여 적용하기로 하였다

3. 생활형 숙박시설에 전입신고는 가능한지?

생활형 숙박시설은 2021년 1월부터 주거용으로 사용하지 말라는 법안이 나왔기 때문에 전입신고를 할 수 없다.

예외 조항으로 임대인이 사정이 있어 30일 이상 거주할 곳이 없는 경우에 절차에 따라 전입신고가 가능하다

또한, 생활형 숙박시설 보유자가 주택 임대 사업자를 내고 세입자에게 임대를 하는 경우에도 전입신고가 가능하다.

세입자가 생활형 숙박시설 보유자에게 아무런 통보 없이 전입신고를 하게 될 경우, 소유자는 생활형 숙박시설이 주택 수에 포함된다.

4. 생활형 숙박시설 규제 (2024년 12월 14일 이후부터)

국토교통부는 2021년 10월 14일 생활형 숙박시설을 주거용으로 사용하지 못하게 3년 2개월의 계도기간을 가지고 생활형 숙박시설 규제를 시작하여 규제 내용은 아래와 같다.

생활형 숙박시설을 숙박업 영위목적으로 사용중인데도 공중위생관리법에서 정하고 있는 숙박업 신고의무를 이행하지 않을 경우 위생관리법 위반으로 2년 이하의 징역에 처해질 수 있습니다.

생활형 숙박시설을 주거용 오피스텔로 용도변경을 하지 않은 채 주거용으로 사용 시 공시지가의 10%를 이행강제금으로 내야 합니다.

이행강제금은 이행할 때까지 매년 부과 되며 최대 연2회 까지 부과될 수 있다.

5. 생활형 숙박시설을 아파트나 오피스텔로 오인하여 분양받는 수분양자사례

아파트 규제가 강했던 시기 부동산 시장 틈새를 파고들어 호응을 얻었다,

주택이 아니라는 점에서 상대적으로 대출규제로부터 자유롭고 종합부동산세와 양도소득세 중과가 되지 않아 인기를 끌었고. 일부 단지에서는 생숙에 거주할 수 있다고 홍보하면서 청약 과열현상도 나타난 사례가 있다

실제 지난 2021년 부산에서 공급된 '롯데캐슬 드메르'는 평균 356대 1의 청약 경쟁률을 기록했고. 뜨거운 청약 열기로 홈페이지 접속이 지연되기도 했습니다. 같은 해 분양한 '힐스테이트 청주 센트럴'도 862대 1의 경쟁률을 보이는 등 수요가 몰렸다.

주거용전환1% 대부분 문제가 심각해진 상태다.

고금리로 부동산 경기가 위축된 데다 거주가 불가능한 점, 예상보다 낮은 수익률, 숙박업 운영의 어려움 등으로 설자리가 줄어든 상황이다.

일단 부동산 시장이 저금리로 유동성이 풍부했던 2년 전과 딴판. 생숙 등 수익형 부동산에 대한 열기는 식었고. 서울 마곡에 들어서는 생숙 '롯데캐슬 르웨스트' 전용면적 74㎡는 분양가 15억원보다 3억원 낮은 12억원에 매물로 나왔으나 거래는 안되고 있다.

여기에 아파트 대체재라는 허울도 벗겨졌다. 정부가 오피스텔 용도변경을 유도했으나, 이마저도 쉽지 않다. 수분양자 동의율 100%와 주차장 확보 등 요건이 까다롭기 때문,독자 여러분들은 주거가 가능하다는 분양대행사의 말에 속아 분양 받는 일이 없도록 주의 해야 할 것이다.

다음 회에는 지역주민분들이 먼저 알아야할 국가첨단전략산업도시로 지정된 청주의 주택시장 호재에 대해 자세하게 함께 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

감사합니다.

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