[이원배 본보 부동산전문위원/부동산 미래공인 대표]

충북 청주시 원도심인 남주동·남문로 일대의 가로주택 정비사업을 지구단위계획을 통한 통·폐합 고층 주상복합 추진으로 경제적인 면만을 강조한 개발로 발표돼 다소 아쉬움이 남는다.

현장에서는 건설사와 원도심 조합원들의 기대에 부응한 덕에 벌써 주택시장의 호재로 거론되는듯 하다.

산발적인 개별 사업을 10만㎡ 이내로 묶어 도로 등 생활 기반시설을 구축한후, 원도심을 보다 체계적으로 개발하기 위한 정책으로 평가된다.

시는 이 같은 내용의 '소규모 주택정비 관리계획'을 충북도에 승인 신청했다.

연구용역및 최종보고회 등을 거쳐 승인 및 고시할 계획이다.

새롭게 수립된 소규모 주택정비 관리계획은 상당구 남주동 189-9 일원의 가로주택 정비사업을 대상으로 한다.

관리계획 대상 면적 9만9663㎡ 내 10개 사업을 7개로 통·폐합하고, 150억원을 들여 도로와 상하수도·공원 등 생활 기반시설을 조성하고. 사업비는 국비 60%, 시비 40%로 충당할 예정이다.

관리계획에 포함된 지역은 남주 1·2·8·9구역, 남문 1구역 등 건축 심의를 마친 5곳과 남주 7구역+10구역, 남문 3구역 등 신규 추진 2곳이다.

남주 6구역은 남주 9구역으로, 남문 2구역은 남문 1구역으로 통·폐합됐다.

이들 사업 대상지는 지난해 4월 시행된 도시계획조례 개정안에 따라 기존의 130%까지 완화된 용적률을 적용 받는다. 일반상업지역인 남주동·남문로에서는 최고 39층 안팎의 주상복합 아파트를 지을 수 있게 된다.

가로주택 정비사업 7개 조합(남주 1·2·8·9·10구역, 남문 1·3구역)은 이를 토대로 총 3500~4000세대 안팎의 주상복합 아파트를 짓는다.

이미 39층 승인을 받은 남주 8구역이 스카이라인의 기준이 될 전망이다.

사업 속도가 가장 빠른 남주 8구역의 경우 대원을 시공사로 해 내년부터 착공할 예정이다. 이를 포함 예측되어지는 7개 구역의 전체 세대수는 3500~4000가구에 이른다.

민선 7기 때 도입된 청주시 원도심 경관지구는 민선 8기에 들어와서 정책이 변화되어 이를 개인사유재산의 재산권 침해로 판단하고 폐기 절차를 밟고 있다.

먼저 기존의 가로주택정비사업을 보자면,

빈집 및 소규모 주택정비의 일종인 가로주택 정비사업은 종전의 가로를 유지하면서 2만㎡ 미만 노후 주거지를 정비하는 사업이다. 2만㎡ 내 개별 사업을 10만㎡ 내 관리지역으로 묶으면 생활 기반시설을 지원 받을 수 있다.

국토교통부는 지난해 7월 남주동·남문로를 소규모 주택정비 관리지역 후보지로 선정하고, 생활 기반시설에 대한 국비 지원 근거를 마련했다.

기존의 가로주택 정비사업은 난개발에 따른 기반시설 미흡이 염려되는 상황이었으나 소규모 주택정비 관리지역지정을 통해 체계적으로 원도심이 재정비될 것으로 필자는 기대한다.

시는 이와 더불어 상당구 성안동·중앙동 일원 132만㎡를 대상으로 '원도심 지구단위계획 수립 용역'을 추진하고 있다.

소규모 주택정비, 도시개발사업 등 원도심 정비 방향을 설정한 뒤 원도심 경관지구를 해제할 계획이다.

경관지구 해제 후 1종 주거지역은 4층, 2종 주거지역은 평균 25층까지 건축물을 올릴 수 있게 된다. 준주거지역과 일반상업지역의 높이 제한은 없어진다.

경관지구 해제의 대부분은 준주거지역과 일반상업지역이다.

지난 과거의 청주시 원도심 경관지구는 성안동과 중앙동을 4개 구역으로 나눠 ▲근대문화1지구 44m(최고 57.2m) ▲근대문화2지구 28m(최고 36.4m) ▲역사문화지구 17m(최고 21m) ▲전통시장지구 40m(최고 52m)로 고도를 제한하고 있었다.

현 청주시장은 주민 재산권 침해 등을 이유로 경관지구 폐지를 핵심 공약으로 추진 중이며 지역주민들은 지역 경제활성화와 구도심 상권활성화를 기대 할 수 있게 되었다.

다만 우려되는 부분도 있다.

청주 아파트분양은 지역호재와 맞물려 지속적인 선방을 보였으나 기존주택의 매매거래는 다소 소강상태이거나 청주지역 구축아파트의 시세는 위축되고 있는 가운데 최근 국토부의 분평 택지개발 9000가구 공급발표로 단기간 공급과잉도 우려된다.

원도심의 초고층 주상복합아파트 개발은 난개발의 우려와 기존 구축아파트의 거래감소 구축아파트의 슬럼화도 걱정을 하는 지역주민도 많다.

인구감소문제와 출생률감소는 이미 심각한 상황에 직면한 가운데 기존 주택과 노후건물을 대규모 도시개발사업으로 재개발하는 것은 원도심주민의 재산권도 중요하지만 지역주민들의 생활환경개선과 더불어 함께 지역의 역사문화를 기반으로한 특색있는 도시재생의 필요성도 공감 공유하고 지켜나가는 방향도 연구해야 할 가치가 있다.

초고층으로의 재개발은, 단기적인 공급과잉으로 청주지역주택시장의 큰 부담되지 않도록 신중하게 추진되어야 할 것이다.

최근 청주지역의 분양은 건축비와 인건비 상승으로 분양가가 높게 책정됐음에도 모든 건설사가 청약에 성공했다, 부동산 조정지역 해제, 아파트 가격 상승 기대감 등이 작용하며 실거주자와 투자자의 관심을 끌 수있었으나 더딘 실물경제 회복으로 인하여 지속성을 유지 할 수 있을지 장담 할 수 없다.

미래의 도시성장은 도시재생으로 발전할 것을 필자는 기대하고 있다, 대규모 택지개발은 인구감소 문제로 인하여 불가능한 시대올 것이 자명하다, 앞으로 구도심의 도시재생사업은 도시재생과 관련하여 지역주민들이 함께 공감할 수 있는 사례와 자발적 참여를이끌어내는 성공사례를 중심으로 성공사례를 통하여 지역주민들의 주거환경을 개선하고 일자리를 창출하며 역사와 문화를 함께 공유하고 지켜나갈수 있는 사례중심의 연구로 발전할것으로 예상된다.

이제 지역주민들은 도시재생을 통한 환경개선 뿐만아니라 정주여건개선, 교통, 상하수도개선, 일자리창출, 상권활성화를 통한 창업과 취업의 기회도 기대하고 있다.

도시재생에 대한 연구는 도시재생사업이 현지사정에 맞게 조화롭게 추진되고 기획되어질 수있도록 경제, 사회,문화적 활력회복을 위한 도시재생사업계획 연구가 필수적으로 선행되어야 한다.

도시재생사업 추진에 필요한 종합적인 기획과 지원업무가 무엇인지 확인하고 구체적인 실무와 사례를 중심으로 발전시켜 나가야 한다.

도시재생사업 계획의 수립 능력을 키우는 성공사례중심의 실무, 지역조사 및 자원발굴, 지역비젼수립 인적자원발굴과 육성, 도시재생 홍보와 공감대확대, 마을기업 창업과 육성, 연계사업 도입과 지원, 갈등조정 등 도시재생사업 추진에 필요한 종합적인 지식과 사례중심의 실무를, 과거 청주 도시계획에서 지역주민들이 함께 동참했던 사례, 청주의 훌륭한사례를 중심으로 독자 여러분들게 소개하고 전달하는 내용도 공유드릴 예정이다.

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