[충청시론] 정세윤 변호사

4. 양도소득세 관련 혜택(피해 금액을 취득가격에 포함시킴으로써 양도차익을 줄 일 수 있게 되었음)

전세 사기 부동산을 경매를 통해 취득한 이후, 제3자에게 경매 취득 가격보다 높은 가격으로 매매할 경우에는 당연히 양도소득세가 부과된다. 그러나 아래와 같은 전세 사기 피해가 발생했을 경우에는, 양도소득세가 부과되는 것이 과연 옳은 일인지 의문이 생길 수 있다. 결론부터 얘기하자면 양도차익이 전세 사기 피해 금액을 초과하지 않는 경우라면, 양도소득세는 부과되지 않는다는 것이 국세청의 입장이다. 이해하기 쉽게 예를 들어 설명하면 다음과 같다.

① 전세 사기 발생과 자가낙찰

전세보증금: 1억 원
낙찰가: 8천만 원

전세 사기 피해자는 전세보증금을 회수하기 위해 경매에 직접 참여하여 8천만 원에 낙찰을 받았다. 그러나 전세보증금 중 나머지 2천만 원은 금전적 손실로 남게 된다.

② 부동산 매매 과정

매매가: 9천만 원

피해자는 낙찰 후 해당 부동산을 9천만 원에 매매함으로써 1천만 원의 양도차익이 발생하게 된다. 피해자 입장에서 보면, 1천만 원의 양도차익이 발생하긴 하였으나 이로서도 여전히 전세보증금 1억 원에 미치지 못하기 때문에 손실이 있는 상태이다.

③ 양도소득세 부과 여부

양도소득세는 부동산 매매 시 발생하는 차익에 대해 부과되는 세금이나 국세청은 피해자가 전세보증금 일부를 회수하지 못한 것을 고려하여, 손실 부분을 양도소득세 계산에 반영할 수 있다고 판단하고 있다. 국세청은 낙찰가(8천만 원)와 매매가(9천만 원) 차익 1천만 원이 발생하더라도, 못 받은 전세보증금 2천만 원을 취득가로 인정해 줌으로써 양도소득세를 줄일 수 있다고 해석하는 것이다.

④ 양도소득세 계산 방식

일반적인 양도소득세 계산 방식은 다음과 같다.

양도차익 = 매매가 - (취득가 + 필요경비)
과세표준 = 양도차익 – 장기보유특별공제
세율: 과세표준에 따라 적용

피해자가 8천만 원에 부동산을 낙찰받고 9천만 원에 매매했을 때, 1천만 원의 양도차익이 발생한다. 하지만 국세청 해석에 따라 못 받은 전세보증금 2천만 원을 취득가로 인정받는다면, 양도차익이 없어져 양도소득세가 부과되지 않는 것이다.

◇ 국세청 2021-법규재산-1384 [법규과-629] (2022.02.21.)

임차주택의 확정일자를 받은 선순위의 대항력 있는 임차인이 당해 임차주택에 대한 법원의 경매에서 그 임차주택을 경락받아 양도하는 경우 당해 임차인이 회수하지 못한 임차보증금은 취득가액에 포함하는 것이다.

5. 대출에 있어서의 혜택(생애최초 구입자 혜택을 받을 수 있음)

기존에는 주택보유 이력이 있는 경우 디딤돌 구입자금대출의 생애최초 혜택을 받을 수 없었으나, 전세 사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 전세 사기피해자 등으로 결정받은 자가 취득한 피해주택에 대해서는 예외적으로 보유이력이 없는 것으로 간주하여, 향후 다른 주택 취득 시 디딤돌 구입자금대출의 생애최초 혜택을 활용할 수 있도록 정부에서 정책적으로 지원하고 있다.

6. 맺음말

전세 사기 피해자는 피해를 최소화할 수 있는 방법을 반드시 찾아야 하며, 그중 가장 효과적인 방법 중 하나는 전세 사기 부동산을 경매로 낙찰받는 것이라 볼 수 있다. 경매를 통해 전세 사기 부동산을 낙찰받으면, 최근 입법된 법령에 근거하여 추가적인 법적 보호를 받을 수 있을 뿐만 아니라, 전세금 회수의 가능성도 높일 수 있음을 유념해야 한다.