[충청시론] 정세윤 변호사

그렇다면 시행사가 발행한 이른바 안심보장증서 또는 안심확약서는 믿을만한 것인가? 시행사가 아닌 신탁회사가 관리하는 피해자들의 계약금 등 대금은 피해자들이 납입한 그대로 남아있는 것일까? 모두 다 예상하고 있다시피 피해자들을 속이기 위한 시행사의 이러한 기망의 수단들은 피해자들에게 아무런 의미가 없다.

대법원 2020다288375 및 부산지방법원 2022가합42071 판결에서는 조합이 총회 결의 없이 발행한 안심보장증서의 환불보장 약정이 무효이며, 이와 일체로 체결된 조합가입계약도 무효로 판단하였다. 같은 취지로 서울동부지방법원 2022가단150994 판결에서도 조합이 총회 결의 없이 발행한 안심보장증서의 환불보장 약정은 무효로 인정된다고 하였다.

신탁회사에서 조합원의 자금을 관리하는 것 역시 마찬가지이다. 시행사는 신탁회사를 통해 자금을 지출하기는 하지만, 자금 지출 항목 중에 공사비뿐만 아니라 운영비, 광고비, 분양 대행 수수료 등 기타 매몰 비용들은 시행사가 얼마든지 만들어 낼 수 있기에 조합원들이 낸 계약금 등은 온전히 유지되지 않는다.

따라서 관련 전문가가 아니라면 협동조합형 민간임대주택은 처음부터 아예 관심을 두지 말아야 한다. 또한, 실제로는 협동조합형 민간임대주택이면서도 이를 감추고 상대적으로 안전한 기업형 민간임대주택이라고 속이고 조합원을 모집하고 있는 경우도 있으니 이러한 점 또한 유의해야만 한다.

실상이 이러함에도 불구하고 협동조합형 민간임대주택에 관심이 있다고 한다면, 앞서 언급한 바와 같이 출자자(발기인 또는 투자자) 모집인지 조합원 모집인지 명확한 확인이 필요하다. 또한, 협동조합 설립을 위한 출자자(발기인 또는 투자자) 모집단계에서는 협동조합 설립신고 및 조합원 모집신고가 이루어지지 않기 때문에, 출자금 반환 및 철회 관련 법적 규정이 적용되지 않아 법적인 보호장치가 없다는 사실을 반드시 숙지해야 한다.

나아가 출자자(발기인 또는 투자자) 모집단계에서 홍보하는 사업계획안은 확정되지 않은 사항으로 사업 지연 및 무산 시 금전 피해 발생이 농후하므로 사업 가능 여부를 반드시 확인할 필요가 있다. 특히나 사업 예정 부지가 아파트 건설이 가능한 용도인지 또는 기타 관계 법령에 따라 건축 제한이 되는 사항이 있는지를 면밀히 살펴보아야 한다.

마지막으로 협동조합에 가입하면 탈퇴가 쉽지 않으며 해약 시 손해가 발생할 수 있으므로 계약 시 가입 해지할 경우 반환금액 및 반환조건을 반드시 확인하여야 하며 계약서 및 규약에 가입자에게 불리한 내용이 없는지도 검토해야만 하겠다.