[내일을 열며] 곽상현 선경세무법인 대표·세무사

우리 사회의 부동산 세제 중 가장 논란이 큰 부분 중 하나는 바로 ‘1세대 1주택 양도소득세 비과세 제도’이다. 이 제도는 실수요자를 보호하고 투기를 억제하려는 목적에서 출발했지만, 오늘날에는 조세 형평성을 심각하게 훼손하고 있다는 지적이 끊이지 않는다. 특히 고가 주택을 보유한 1세대 1주택자는 막대한 양도차익을 얻고도 세금을 거의 내지 않는 반면, 다주택자나 저가 주택 보유자 중 일부는 오히려 더 높은 세금 부담을 지는 모순적인 상황이 발생하고 있다.​

현행 제도는 1세대가 국내에 한 채의 주택을 보유하고, 이를 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 이상 거주 포함)할 경우 양도세를 면제해준다. 게다가 실거래가 12억 원 이하 주택이면 전액 비과세가 가능하다. 문제는 서울 강남, 용산 등 고가 지역에서 수억 원에서 수십억 원의 차익을 남긴 경우 ‘실수요자’라는 이유로 세금을 내지 않는 현실이다. 반대로, 수도권 외곽에서 상대적으로 저렴한 주택 두 채를 가진 서민층이 한 채를 팔 때는 높은 세율로 과세를 받는다. 동일한 자산 이익임에도 세금 부담이 정반대로 나타나는 것이다.​

이러한 구조는 조세의 기본 원칙인 ‘응능부담 원칙’과 ‘과세 형평성’을 심각하게 훼손한다. 집을 한 채만 보유했다는 이유로 거액의 이익에 세금을 면제하는 것은 소득 재분배의 기능을 왜곡시키며, 부동산 시장의 불평등을 심화시킨다. 특히 “똘똘한 한 채” 열풍처럼 고가 지역에 자산이 집중되는 현상도 이러한 세제 왜곡에서 비롯된 측면이 크다. 결국, 조세 체계는 투기 억제가 아니라 ‘고가 단독 보유자’ 중심의 특혜 구조를 형성하고 있다.​

이 문제를 해결하기 위해서 과세 기준을 ‘주택 수’가 아니라 ‘주택 가액’ 중심으로 전환해야 한다. 주택 수만으로 과세 여부를 결정하면, 자산 총액이 더 큰 1주택자보다 여러 저가 주택을 보유한 사람이 더 불리해진다. 따라서 보유 주택의 합산 총액을 기준으로 세 부담을 조정하고, 일정 가액 이하의 실거주 주택에만 부분 비과세를 적용하는 방식이 필요하다. 예컨대 12억 원 이하 주택은 전액 비과세가 아니라 차익 규모에 따라 일정 비율만 면제하는 ‘부분누진제’를 도입할 수 있다.​

또한 1세대 1주택의 비과세 요건을 전면적으로 재검토해, 거주 목적이 아닌 자산형 주택에 대해서는 기본세율을 적용하도록 해야 한다. 장기보유특별공제율 상한(현재 80%)을 낮추거나, 일정 차익 이상에 누진세율을 적용하는 것도 합리적이다.

결국 정부가 추구해야 할 방향은 “1세대 1주택자의 주거 안정 보호”와 “조세 형평성 회복”의 균형이다. 실거주 목적의 서민층에는 최소한의 세 부담만 남기되, 고가 자산가에게는 응분의 세금을 부과하는 것이 공정 사회의 기본 전제다. 이러한 개편 없이는, 부동산 시장의 불평등은 더욱 심화될 것이며 조세 제도에 대한 국민적 신뢰는 회복되기 어려울 것이다.