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올해 주택시장은 24번째 부동산 대책에도 불구하고 매물부족과 주택시장의 가격급등이 이어진 한 해였다.

정부의 강력한 부동산 규제정책에 부동산 투기꾼들은 이미 관망세로 돌아서기도 하였다.

하지만 실수요자 시장은 서울 및 수도권지역의 아파트 값을 더욱 뜨겁게 달구었다.

올해 30대 이하의 서울 아파트 매입 건수가 지난 해 보다 2배 가까이 늘어난 것으로 나타났다.

아파트값 급등에 더 이상 주택구입을 늦출 수 없다는 실수요자의 위기감에 30대 이하가 주택 구매의 주 수요층으로 부상했다.

부동산 규제 정책 강화로 주택의 공급이 감소 하면서 더 이상 아파트를 구매 할 기회가 많지 않다는 소비심리 와 저금리 유동성 확대도 한 몫했다.

전세시장에서도 임대차 3법 개정 과 월세 이율 규제등 매매시장의 불똥이 전세시장으로 옮겨 붙었다.

전세시장이 불안이 확대 되자 정부는 전세시장의 안정화 정책을 11월 19일 최근 발표 하였으나 여전히 급등세를 이어갔다.

특히 서울의 아파트 가격이 주거전용면적 85㎡ 기준 매매금액이 개포래미안포레스트가 28억원, 아리팍(아크로리버파크)이 30억원, 마래푸(마포래미안푸르지오) 17억등 이다.

국민주택규모인 주거전용면적이 85㎡이하의 주택은 각종 세제혜택이 주어지고 있다.

이를 경계로 수많은 기준들이 나눠지고 있다. 주택건설 과정이나 신혼부부와 기관추천 특별공급등 주택청약 과정에서도 수많은 것들이 나뉘게 된다.

현재의 시점에서 서민들이 살아야할 국민주택규모인 85㎡이하의 아파트가 서울 내에는 대부분 시세가 10억을 넘어선다.

◇과연 국민주택규모는 어떻게 만들어졌을까?

국민주택은 국민의 가장 표준적인 주택이고 누구나 이정도의 주택은 가져야 한다, 즉 섬민층의 기준이 되는 주택이다.

국민주택기금에서 자금을 지원받아 건설하거나 개량한 주택으로, 주거전용의 용도로만 쓰이는 면적이 가구당 85㎡이하인 주택을 말한다.(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역의 경우 100㎡ 이하) 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다.

국민주택 규모는 1973년 주택건설촉진법 시행과 함께 도입돼 택지 및 임대주택의 공급기준은 물론 각종 주택 관련 소득공제의 기준이 되고 있다. 또 분양가상한제 등 주택 관련 투기를 막기 위한 기준으로도 활용되고 있다.

청약자격은 최초 입주자모집 공고일에 주택공급지역에 거주하는 무주택세대주이며 청약자들 중 순위를 구분하여 입주자를 선정하게 된다.

1980년대 주택건설종합계획을 성공적으로 달성하기 위하여 필요한 주택자금의 조달재원을 확대하고 이를 효율적으로 적용하기 위하여 1981년 「주택건설촉진법」을 개정하여 국민주택기금제도를 시행하였고, 이러한 국민주택기금의 지원에 의해 공공 또는 민간에서 공급되는 소형 주택을 국민주택이라 한다.

◇국민주택 면적의 85㎡는 어떤 근거로 만들었나?

1인당 적정 주거면적을 5평으로 규정을 하고 평균 5인 가족으로 계산하여 25평을 국민 규모로 결정하였다.

당시 일반적으로 4인 가족이 살기에 방3칸에 거실과 화장실로 구성된 85㎡정도가 알맞다는 판단하에 임의로 정한 것이라는 설이다.

국민주택은 1973년 박정희 대통령 시절에 도입된 주택건설촉진법 의해 국민주택기금으로 자금을 지원받아 건설하는 주택이다.

◇85㎡ 초과 민영주택

민영주택은 국민주택기금에서 지원을 받지 않고 주택을 공급하는 사업주체는 민간 건설사

국민주택 등을 제외한 주택으로 민간주택건설 사업자들이 자기자본을 투입하여 건설하여 분양하는 주택을 말한다. 즉, 국민주택과 국가, 지방자치단체, 한국토지공사 또는 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사가 건설하는 주택 및 임대주택으로서 공공택지에 사업계획승인을 받아 건설하여 임대하는 주택중 주거전용면적이 85제곱미터 이하인 주택(국민주택 등)을 제외한 주택을 말한다.

◇85㎡의 세제혜택

현재 85㎡의 아파트 시세는 서울 수도권에 위치해 있는 지역의 금액은 10억~30억 정도의 시세가 형성되어 있다. 하지만 매매가격이 서민들이 살기에는 너무 높은 금액의 시세이다. 혜택받는 것은 여전히 저렴한 버팀목 전세자금대출 가능, 농어촌특별세 비과세, 주택청약종합저축 소득공제 부가세면제등의 혜택을 받고 있다.

◇서민의 주택이란 과연 무엇인가?

상위 1%만 내는 종부세를 부자세로 알고 있다.

부동산 보유 정도에 따라 조세의 부담을 비율로 달리하여 납세의 형평성을 제고한 국세다. 부동산 투기수요를 억제하여 부동산 가격을 안정시키기 위한 목적으로 2005년부터 시행되었다.

올해는 부동산 가격의 상승으로 부자세인 종부세 대상자가 70만명으로 역대 최대로 급증하였다.

국민의 힘 김경준 의원은 '2018~2030년 서울 공동주택 보유세 변화 보고서‘에서 서울시내 자치구별 85㎡ 공동주택(국민주택기준) 평균가격을 기준으로 종부세 납부 대상인 자치구는 2020년 현재 강남구와 서초구뿐이다. 하지만 보고서는 5년 후인 2025년에는 서울시내 25개 모든 자치구가 부과 대상이 된다고 내다봤다.

강남 3구 등에 고가 아파트를 보유한 상위 1~2%에게만 매기던 종부세 납부 범위가 서울시민 전체로 확대돼 사실상 ‘보편세’가 된다는 것이다.

85㎡이하의 국민주택규모도 서민주택이라고 하여 매입당시 10억~30억이라는 고가의 시세에도 여전히 서민주택으로서의 세제혜택의 적용대상이 되고 있다. 단순히 면적으로 서민주택의 기준을 평가하기 보다는 국민주택의 면적과 금액에 따라 구간을 두어 과세대상의 범위를 다시 한번 생각 해 볼 여지가 있어 보인다.

<약력>

글로벌사이버대 융합컨텐츠학과 졸업

이제이투자연구소 대표

㈜굿위드연구소 부동산 자문

서울경제방송 부동산 자문위원

매일경제 방송 부동산 자문위원

머니투데이 이데일리 아시아경제TV 부동산 자문위원

SBS 팽현숙의 부동산 발품 팔자

기자들이 선정한 부동산컨설팅 부문 최우수상 수상