☞굿위드 경제야 놀자! 

코로나 팬데믹이 끝나감에 따라 오랜 기간 침체 되어 있던 상권에도 부활의 조짐이 보인다. 임차인 역시 상권이 되살아난다면, 임대차 기간이 끝난 이후에도 새로운 임차인에게 높은 권리금을 받을 가능성을 기대해 볼 수 있게 된다.

권리금 제도는 그 동안 판례에 의해서만 인정되다 2015년 상가건물 임대차보호법(이하 상임법)의 개정과 함께 처음으로 법에 명문화되었다. 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형, 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다(상임법 제10조의 3). 말하자면, 권리금은 임대인과 임차인 간에 주고받는 보증금, 차임과 달리 기존 임차인과 새로운 임차인이 서로 주고받는 유, 무형의 영업적 자산 가치, 이용 대가인 것이다.

그런 의미에서 권리금은 임차인이 갖는 재산적 권리인바, 임대인은 그와 같은 권리금을 기존 임차인이 새로운 임차인으로부터 회수할 수 있는 기회를 보장해야 한다(상임법 제10조의 4 제1항). 그럼에도 불구하고 만약 임대인이 기존 임차인의 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해한다면 임대인은 임차인에게 그 손해를 배상할 책임이 있다(상임법 제10조의 4 제3항). 다만, 이 때의 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 기준으로 한다.

물론, 여기에도 예외는 있다(상임법 제10조의 4 제2항). 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우(제1호), 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우(제2호) 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우(제3호) 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우(제4호)에는 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 방해하지 않았다고 볼 ‘정당한 이유’가 있다고 보기 때문이다.

이번 글에서는 이 중 ‘상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우’의 의미에 대해 판단한 최신 판례가 있어 소개하고자 한다(대법원 2019다285257 판결). 이와 관련하여 대법원은 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우”의 의미를 “임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리 목적으로 사용하지 않아야 한다.”라고 판단하였다. 달리 말하자면, 임대인이 이 사건 조항에서 정하는 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절하였더라도 1년 6개월 이내에 상가건물을 영리 목적으로 사용한 경우에는 상임법 제10조의4 제3항에 따른 손해배상책임을 부담해야 한다는 것이다.

그러나 이러한 대법원의 판단은 다소 문제가 있어 보인다. 임대인의 입장에서는 임차인으로부터 위와 같은 이유로 손해배상청구를 당한다면, 그저 상가건물을 1년 6개월 정도 비워두거나 비영리 목적으로 사용하면 임차인에게 권리금 회수 기회를 방해한 것이 아닌 것이 되어 더 이상의 법적책임을 지지 않아도 되기 때문이다. 임대인의 입장에서는 임차인의 노력으로 권리금을 형성한 목 좋은 자리를 합법적으로 임차인을 내쫓고 방법으로 악용될 여지가 있다. 다만, 이와 관련하여서는 법무부의 유권 해석 및 대법원의 판단 모두 위와 같은 결론을 내리고 있어 향후 소송을 통해 대법원 전원합의체 판결로 판례를 바꾸거나 법률 개정을 통해 의미를 분명히 할 필요가 있어 보인다.

               ◇ 약력 

연세대학교 경영전문대학원(MBA) 석사

한양대학교 법학과 졸업

사법연수원 제39기 수료

법무법인 ‘서로’ 변호사 / 변리사

㈜굿위드연구소 자문 변호사

굿위드아카데미 법률 강사

대한특허변호사회 이사

서울지방변호사회 중소기업 고문변호사

사단법인 한국대리운전총연합회 고문변호사

(전)대한변호사협회 이사

(전)서울지방변호사회 이사

이코노믹리뷰 / 삼성생명 WM 법률칼럼니스트

내일신문 경제칼럼니스트

충청일보 ‘경제야 놀자’ 연재