[이원배 본보 부동산전문위원/부동산 미래공인 대표]

임차인은 새로운 거주지로 이사한 날로부터 14일 이내에 새로운 거주지의 읍사무소 면사무소 동 주민센터 또는 시군구의 출장소에 방문하거나 정부24홈페이지에 접속하여 전입신고를 해야한다

전입신고는 다음날 0시에 대항력이 생기기 때문에 다른채권자의 대출이 당일 함께 이루어질 경우 대항력에서 후순위로 밀리는 단점이 있다.

전입신고는 계약잔금일에 즉시 하는 것이 가장좋고 전입이후에는 근저당권설정유무를 다시한번확인한다

확정일자는 계약서원본 신분증을 지참하고 주택소재지 인근 주민센터방문하여 확정일자를 받는다.

이절차를 통하여 대항력과 우선변제권을 확보한다

대항력은 임대차보증금과 점유에 대한 임차인의 적법한 권리를 보통 말하고 우선변제권은 전입과 점유 확정일자를 갖추어 생기며 경매 공매시 임차주택의 경락대금에서 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을수 있는 권리를 말한다

전세권설정등기는 전입과 점유 확정일자를 안하고도 대항력을 갖춘다.

건물등기를 통해 가능하므로 토지분에 대해서는 권리를 주장할 수 없다.

건물의 경락배당에 대해서만 법원배당을 받을수 있다는 단점이 있다.

전세권 설정의 장점은 임차보증금 반환청구소송시 전세권설정시에는 필요치 않고 직접경매신청이 가능한 장점이있다.

전입확정일자는 신청일 다음날부터 효력발생하고 전세권은 신청당일부터 효력이 발생한다는 장점이 있다.

전세권은 경매신청시 점유를 인도한후 절차를 밟아야 하며 임차인의 전입신고및 확정일자에 의한 대항력을 갖출 경우에는 전세권과 달리 점유를 유지 하면서 경매 신청을 할 수 있다는 장점이 있다.

대개 일반적으로 전세권의 경우는 전입과 확정일자를 사정상 못할경우에 대안으로서 전세권설정을 하는 경우가 많다.

만일 임차인이 보증금을 반환받지 못하고 개인사정상 어쩔수 없이 이사를 하고 전입신고를 이사해야할 아파트나 주택 빌라등에 옮겨야 하는 경우는 전세권보다 더 간편한 임차권등기 신청을 한다.

실무는 매우 간소하고 편리하여 아래와 같은 서류를 준비하여 주소지관할 법원에 접수하면 된다.

△임차권등기

임대계약이 종료됐으나 임대인으로부터 임차보증금을 반환받지 못한 상태에서 임차인이 이사를 가야할 경우 대항력을 유지하기위해 등기를 하는 것

1. 신청서 (해당 양식은 대법원 홈페이지에서 다운로드)

2. 계약서 사본(전입신고가 되어 있어야 하며, 확정일자유무)

3. 임차인 본인의 주민등록초본

4. 임대차 목적물 등기부등본

5. 부동산 목록 6부

6. 필요할 경우 도면

△전세권 등기

임차인:신분증,도장,초본,임대차계약서원본,법인의 경우

법인등기부등본

임대인:신분증,인감도장,인감증명서,등기권리증(위임장),

초본

위와 같은 서류가 전세권등기시에는 필요하다.

다만 임차권등기와 달리 임대인의협조가 필요함에 따라 실무에서는 전입과 확정일자가 동일한효력이므로 일반적인상황에서는 전입과 확정일자로 대항력을 갖춘다.

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