[이원배 본보 부동산전문위원/부동산 미래공인 대표]

지난달 30일 한국부동산원이 집계한 아파트 매입자 연령대별 거래 현황에 따르면 올해 1분기 전국 아파트 거래 신고 건수는 총 8만8104건을 기록했다.

이 중 30대의 매입비중은 26.6%(2만3431건)로, 이는 지난 2019년 관련 조사를 시작한 이래 최대치다.

30대의 거래비중은 지난 2021년 3분기 이후 2년여 만에 40대(25.6%, 2만2575건)도 넘어섰다.

규제지역과 무관하게 주택담보대출비율(LTV)이 80%까지 허용된 것과 소득 조건, DSR규제를 적용받지 않는 특례보금자리론의 출시가 영향을 미친 것으로 풀이된다.

주택금융공사에 따르면 지난달 말까지 특례보금자리론 신청 건수는 11만3271건이다.

'기존대출 상환' 목적이 5만5649건으로 전체 신청 건수의 49.1%로 가장 큰 비중을 나타냈지만, 신규주택 구입 목적의 신청도 4만8636건(43%)으로 높은 건수였다.

개인적으로 현시점에서 매수는 유효하다고 본다,추가 하락조정가능성보다 금융시장의 안정 이후 주택시장의 반등을 기대하고 있다.

물론 아직 금융리스크는 산적해 있지만 극복할것으로 기대한다.

필자의 경우 ”2021년 고점매도유효 추격매수금지 의견“을 지속적으로 일관되게 주장해왔고 ”2023년 현시점에서의 판단은 매수유효! 매도의 타이밍은 현시점에서 늦은감이 있다“는 의견이다.

지금은 고금리라 할지라도 감내 할 수 있는 수준이면 버텨야한다는 판단이다.

전국 빌라 전세가율 81.8%

30일 한국부동산원이 최근 1년간(2022년 3월~올해 3월) 실거래 자료를 분석한 결과 전국 빌라(연립·다세대주택)의 전세가율은 81.8%로 집계됐다.

수도권(82.6%)이 지방(76.2%)보다 높았다. 서울도 79.3%로 80%에 육박했다. ‘건축왕’ 사건이 발생한 인천이 88.5%로 17개 시·도 중 가장 높았다.

강원 동해시(112.4%)와 인천 옹진군(111.6%) 등 전세가율이 100%를 넘는 기초자치단체도 적지 않았다.

전국 아파트 전세가율은 73.3%로 빌라보다 8.5%포인트 낮았다. 서울은 아파트(62.2%)와 빌라(79.3%)의 전세가율 격차가 17.1%포인트에 달했다.

빌라 월세가격, 5개월 만에 반등

빌라 임대차 시장은 월세 위주로 빠르게 재편될 것으로 생각된다

보증금 미반환 우려를 반영해 보증금을 줄이는 보증금 다운사이징현상과 월세전환은 지속적인 추세이다.

충북 지방의 경우도 빌라의 전세는 기피현상이 확산세고 대체 할 수 있는 소형아파트 전세나 빌라 월세로의 대체 수요가 증가추세에 있다.

월세 수요가 늘면서 전국 빌라 월세가격지수(준월세·준전세 제외)는 지난 3월(0.03%) 5개월 만에 상승 전환했다.

빌라 전세가격지수가 작년 8월부터 올 3월(-0.34%)까지 계속 하락하고 있는 것과 대비된다.

계약갱신청구권, 전·월세신고제 등 임대차보호법 시행 여파로 전세가가 절정에 달했던 2021년 7월 전후 맺은 전세계약 만기가 조만간 다가온다.

전세 시장 혼란이 가중될 수 있다는 관측이 나오는 이유다.

‘빌라 전세사고 급증하면서 대체재 격인 소형 아파트에 대한 관심이 높아지고 있다.

 4월 넷째주(24일 기준) 수도권의 전용면적 40㎡ 이하 아파트 전셋값은 한 주 전보다 0.01% 오르며 작년 8월 이후 8개월 만에 상승 전환했다.

전국 빌라 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 80%를 웃돌면서 빌라 임대차 시장에서 전세를 월세로 바꾸는 이른바 월세화 현상이 가속화할 것으로 판단된다.

대부분의 빌라가 보증금을 떼일 가능성이 있는 ‘깡통주택’ 고위험군에 속하기 때문이다. 서울 강서구와 인천 미추홀구, 경기 화성시 동탄2신도시 등 각지에서 전세사기 사건이 연달아 터지면서 빌라 전세 수요가 급격히 줄어들고 월세로 전환하려는 움직임이 확산하고 있다.

업계에서는 빌라 대체재인 소형 아파트가 반사이익을 누릴 가능성이 높은 것으로 보고 있다.

다행스럽게도 충청지역에서는 아직까지 집단전세사기나 고위험의 대량 전세사고가 아직 나타나지 않고 있지만 빌라역전세의 위험성은 상존해 있다.

전세는 아니지만 음성에서 200억대 월세보증금 오피스텔 사기 사건에 대해 경찰이 수사에 나섰다는 소식도 들려 온다.

피해자는 무려 160여명이다.

이러한 사건으로 인하여 지역주택시장에서도 상대적으로 소형아파트는 안전하다는 인식이 확산되고 있는 중이다.

실제 충청지역 소형아파트의 경우는 세종,대전,청주와 충주를 중심으로 전월세수요가 증가추세에 있다.

매매가도 반등조짐이다.

전국공통으로 오피스텔 및 빌라의 매수세 또는 전세수요는 당분간 회복이 어려울것으로 보이며 필자의 판단 또한 주택시장에서 거래량이 터지는 곳은 고스란히 소형아파트의 몫이라고 예측된다.

그렇다면 불황에 강한 소형아파트의 매수는 노령인구의 급증,인구의 고령화,베이비부머세대의 은퇴와 맞물린 주택다운사이징 수요등을 감안하였을 때 현시점에서 유효하다고 판단된다.

충청지역의 소형아파트는 더 이상 추가하락을 논하기는 제한적 이라고 볼 수 있다.

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