[이원배 본보 부동산전문위원/부동산 미래공인 대표]

집값 하락속에 지난해부터 빌라를 중심으로 전세사기가 기승을 부리면서 사회적 문제로 부각되고 이로 인한 영향으로 빌라의 거래량은 전국적으로 감소하고 빌라에 대한 수요도 상대적으로 아파트로 집중되면서 서울을 중심으로 거래량이 회복되어 가고 있는 중이다.(서울기준 2022년 10월 560건,11월 733건,12월 836건)

다만 아파트 거래량 증가세와는 달리 고가아파트위주의 시세하락은 아직 지속중인 것으로 확인된다.

정부가 1.3부동산 대책을 발표하면서 전방위적규제완화 내용을 포함,아파트 거래량 증가세는 이어질 전망이다.

정부는 1,3 부동산 규제완화정책을 통하여 서울 강남3구와 용산구를 제외한 나머지를 규제지역에서 전면 해제했다.

규제지역 해제이후 전국적인 아파트가격의 하락세는 낙폭이 둔화되기 시작했다.

5주연속 매수심리도 회복세다.

특히 빌라왕 전세사기 영향으로 빌라의 거래량은 감소세가 지속될 전망이고 반면 아파트는 특례보금자리론과 규제완화등의 1,3부동산 대책으로 거래량이 상대적으로 증가할 가능성이 높다.

금융규제와 관련 부동산 규제를 한 번더 완화한다.

이는 급락하는 부동산 시장의 연착륙을 유도하고 급격한 집값 하락이 금융시장 위험 요인으로 작용한다는 판단도 작용했다.

결국 그동안 금기시 되어왔던 다주택자 대출규제를 대폭 완화한다.

그동안 정부는 부동산 가격을 잡기 위해 2017년 5월부터 지난해 5월 정권이 교체될 때까지 다주택자와 고가주택(시가 9억원 초과)을 보유한 1주택자에게 강도 높은 대출 규제를 시행했다.

하지만 최근 부동산 시장이 냉각되자 현 정부는 집값과 상관없이 1주택자의 규제지역 주택담보대출비율(LTV)을 50%로 올리는 1차 부동산 대출 규제 완화를 발표한 바 있다.

1월 30일금융위는 전 정부에선 금기시했던 다주택자대출규제 완화까지 추가로 발표했다.

상대적으로 자금 여력이 풍부한 다주택자가 집을 살 수 있게 함으로써 급격한 집값 하락을 막겠다는 의도다.

우선 현재는 대출이 불가능한 규제지역 내 다주택자 주택담보대출을 LTV 30%까지 허용한다.

이전 정부의 원천적인 대출불가였던 주택 임대·매매업자에 대한 주택담보대출도 규제지역은 LTV 0→30% ,비규제지역은 LTV 0→60%까지 올린다.

특히 금융위는 “가계부채 및 주택시장 상황을 봐가며, 1주택자 LTV도 추가로 완화하겠다”고 했다.

문재인 정부 이전에는 주택 수와 규제지역에 상관없이 LTV 70%를 일괄 적용했었다.

이번에 발표한 금융위 대책이 모두 시행된다면 일부 다주택자 LTV 규제를 빼고 사실상 문 정부 이전 수준으로 대출 규제가 대폭 풀리는 셈이다.

임차보증금 반환 목적의 대출 규제도 대거 해제한다.

집값 급등기에 전세를 끼고 무리하게 집을 산 ‘영끌족’ 중에 최근 전셋값 하락으로 보증금 반환이 어려워진 사람이 많아서다.

이들이 전세금을 반환하지 못하면 부동산 가격 하락을 넘어 금융시장 불안으로 전이될 수 있다는 게 금융 당국 판단이다.

우선 보증금 반환 목적의 대출에 적용했던 투기과열지역 내 15억원 초과 아파트에 대한 대출한도(2억원)를 폐지한다.

그동안 언론보도를 포함하여 SNS상의 모든 소식이 부정적인소식으로 가득하고 생산가능인구감소, 지방소멸등, 모두가 부정적인 내용의 뉴스만 집중할때 일각에서는 지금이 부동산시장의 사이클상 최하단이라는 주장을 하고 있다.

실제로 위기후 반복된 부동산상승장은 그동안 늘 나타나고 있었다,실수요자의 경우 금융혜택을 높인 단지 위주로 관심을 가지고 내집마련 기회로 삼아야 한다는 생각은 필자도 마찬가지이다.(중도금 무이자 혜택 또는 무주택자 특례저금리보금자리론 적용단지 중심으로 좋은기회 될것)

다음 기회에 다룰 내용을 먼저 소개하며 글을 마친다.

1)보증금반환을 해주기위한 집주인대출 제도 시행

2)HUG전세보증금반환보증보험은 보증금전액보장제도

3)경매진행시에는 법원 임차인권리신고방법 숙지하기

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