상가를 임차하여 요식업을 하고 있던 A는 상가임대차계약의 만기를 1달하고 하루를 남겨두고 있었다.

임대차기간의 만기가 다가오고 있었지만, 상가건물임대차보호법에 따라 5년까지는 임대기간이 보장되는 것으로 생각했고, 이전 상가의 임대인들과는 특별한 이야기를 하지 않더라도 묵시적으로 임대기간이 계속 갱신되었기 때문에 이번에도 그럴 것이라 생각하며 아직 3년이 남았다고 믿고 있었다.

더구나 A는 그 때까지 임대인으로부터 가게를 비워달라는 이야기를 한 번도 들은 적이 없고, 임대인도 A가 권리금을 8천만 원이나 주고 들어온 상황을 잘 알고 있었기 때문에 아무런 조치가 없더라도 5년을 보장받을 것이라 믿고 있었던 것이다.

그런데 A는 느닷없이 임대기간 만료일에 상가를 비워달라는 임대인의 내용증명 우편을 받게 되었다.

A의 생각대로 아무런 말이 없더라도 상가임대차기간은 5년 동안 보장이 되는 것일까?

그렇지 않다.

상가임차인은 상가건물임대차보호법이 정한 기간 내에 반드시 임대인에게 계약갱신요구권을 행사해야 최장 5년의 임대기간을 보장받을 수 있다.

상가건물임대차보호법 제10조 제1항 본문은 "임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다."라고 규정하고 있기 때문이다.

즉, 상가임차인이 그 건물에서 계속 영업을 하고자 할 경우 임대차기간 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 반드시 임대인에게 계약갱신요구권을 행사해야 하는 것이다.

예컨대 A의 임대차기간 만료일이 2018. 6. 30.이라면, A는 2017. 12. 1.부터 2018. 5. 31. 사이에 갱신요구권을 행사해야 한다.

그리고 우리 민법은 의사표시에 있어서 도달주의를 채택하고 있으므로, 갱신요구권을 행사하는 의사표시가 2018. 5. 31.까지 임대인에게 도달해야 적법한 행사가 되는 것이다.

만약 임대인도 같은 기간 내에 갱신 거절을 통지하거나 조건 변경의 통지를 하지 않는다면 상가건물임대차보호법에 따라 임대기간은 다시 1년으로 연장되지만, 임차인이 갱신요구권을 행사하지 않는 동안에 임대인이 갱신거절을 통지한다면 임차인은 어김없이 임대인의 요구대로 퇴거를 해야만 한다.

A의 경우, 임대인은 넉넉한 시간을 두고 갱신거절권을 행사한다면 A도 갱신요구권을 행사하게 되어 꼼짝 없이 임대차기간이 연장될 것이라 생각하고 갱신요구권 행사의 만기일에 맞춰서 갱신거절의 내용증명 우편을 보낸 것이다.

A가 요식업을 하는 상가는 지방에 있는 반면 임대인은 서울에 거주하고 있기 때문에 A의 갱신요구권을 행사하는 내용증명 우편은 당일에 임대인에게 송달될 수 없었고, 임대인은 휴대전화를 꺼두어 통화조차 할 수 없는 상황이었다.

A는 하는 수 없이 문자메시지로 임대인에게 갱신요구권을 행사하는 의사를 표시하였고, 동시에 퀵서비스로 임대인에게 편지를 보냈지만 임대인은 편지의 수령을 거절하고 반송하였다.

임대인의 태도로 보아 향후 법적 분쟁이 예상되는 안타까운 상황이다.

상가임차인은 묵시적 갱신을 믿지 말고 반드시 법이 정한 기한 내에 계약갱신요구권을 행사해서 분쟁을 미연에 방지하도록 하자.

<약력>

성균관대학교 법학과, 사법연수원 제40기수료

법무법인 이강 대표

㈜굿앤굿 자문 변호사

전국신문인협회 자문변호사

한국대학야구연맹 이사

주빌리은행 이사

굿앤굿 실전자산설계아카데미 법률강사

한국준법통제원 회생상담사 양성과정 강사

법무부 인가 사단법인 한국준법통제원 정회원

이데일리TV ‘폭풍전야 위기의 부부부등’ 출연

(전)서울중앙지방법원 외부회생위원

충청일보 ‘경제야 놀자’ 연재