[윤여민 부동산전문위원/청주집현전공인중개사무소대표]
사실 투자를 하기에 앞서 ‘어디’보단 ‘왜’ 해야 하는지에 대한 질문이 우선되어야 한다.
하지만 왜냐는 물음에 대한 답은 이미 수년간 여러 언론과 영상 매체, 서적 등을 통해 수많은 사람들이 회답했기 때문에 더 이상 언급할 필요도 없다.
화폐 가치의 꾸준한 하락과 지속적인 고용 불안, 양극화와 고령화 문제의 심화로 인해 투자는 일반 시민의 삶에서 이제 선택 사항이 아닌 필수 사항이 되었다.
따라서 우리는 ‘왜’의 다음 단계인 <무엇을>이나 <어디에>, 그리고 ‘어떻게’를 생각해야 하는데, 이 지면은 부동산 섹션에 속한 만큼 이번 시간엔 <부동산>을 <어디에> 투자해야 바람직한지, 지역 선정에 관해 얘기해보겠다.
선정 기준의 핵심은 인구 증가
부동산 투자의 지역을 선정하기 위해서 가장 중요하게 살펴봐할 부분은 인구 증감 전망이다.
사람 모이는데 돈 모이고, 돈 모이는 곳에 사람이 모이게 마련입니다. 몇 년 전부터 시작된 아파트 투자 열풍 기간처럼 전국의 거의 모든 도시 집값이 급등하는 시기를 제외하곤, 부동산 가격 상승은 일반적으로 인구가 증가하는 곳 위주로 나타난다.
그리고 앞으로는 아파트 위주의 뜨거운 투자 열기가 예전만 못하고 고령화와 경제 양극화 문제가 더욱 심각해지면서 인구 쏠림과 부동산 가격 양극화 현상이 더욱 뚜렷해질 것이다.
제5차 국토종합계획의 참고 자료에 따르면, 2040년까지 인구가 늘어나는 지역은 경기도와 충청도, 그리고 강원도의 일부 도시 등 한정적일 것으로 전망된다.
그 외 지역은 대부분 현상 유지이거나 감소 추세를 보일 것이다.
또, 통계청의 장래 인구 추계 자료 중 시군구별로 상세 기록된 2037년까지의 추정치를 기준으로 따져 봐도 인구 증가는 경기도와 인천광역시, 충남 충북과 제주 등 일부 지역에서만 관측될 전망이다.
따라서 아파트이건 오피스텔이나 상가, 토지이건 중장기적 관점에서 부동산 투자를 계획한 사람은 웬만하면 수도권이나 충청권에서 후보지를 물색하길 권장한다.
물론 인구가 줄어든다고 하더라도 반드시 부동산 가격 하락을 예견할 수 없는 지역도 존재한다.
대표적으로 서울이 그러하다. 계속 치솟는 주거비용과 상업용 임대료에 치여 밀려나는 인원이 증가해서 서울의 절대 인구는 감소하지만 강남권 등으로 대표되는 서울 지가(地價)가 떨어지리라 보기는 어렵다.
서울의 부동산 공급이 굉장히 제한적이고 가격이 비싸서 타지로 떠날 뿐이지 수요가 없어서 인구가 줄어드는 게 아니기 때문이다.
또, 인구 추계치는 현재와 근미래의 추세 및 개발 계획을 기반으로 계산된 내용이기 때문에 최근에 결정된 대기업의 지역 투자 확대, 국가 차원의 대규모 사업 진행 성과 등이 온전히 반영되지 않을 수 있다.
예를 들어, LG화학이 구미시에 세계 최대 규모의 양극재 공장을 건설한다는 내용의 최근 뉴스라든지, 군산과 김제에 걸쳐 조성되고 있는 새만금 개발 사업 등은 지역 경제에 굉장히 긍정적인 영향을 주고 인구 증가를 견인할 수 있는 호재이다.
그런데 이 같은 내용이 반영되지 않은 장래 인구 추계치만 놓고 보면 구미와 군산 등은 인구가 급속히 줄어들어 부동산 투자지역으로 적절치 않은 곳으로 판단내리기 쉽다.
지방 시도별로 조성되는 혁신도시 또한, 혹여 인구 감소 지역으로 구분된 도시에 위치한 곳이더라도 눈여겨 봐야한다.
제5차 국토종합계획에 따르면 국토 균형 발전을 위해 지역 거점 도시 육성 계획을 세우고 진행 중인데 그 중심 거점이 바로 세종 특별자치시와 새만금, 그리고 혁신도시 들입니다.
근미래에는 지방 소도시 중에 인구가 줄어 소멸하는 지역이 곳곳에서 발생할 테지만, 혁신도시 등 거점 도시들은 주변 인구를 흡수해서 오히려 지속적 발전과 부동산 가치 상승을 이룰 수 있단 얘기이다.
혁신도시는 2020년 3월 말 기준으로 총 10개였었는데, 20년 10월 홍성 예산군의 내포신도시가 충남 혁신도시로 추가 지정되며 총 11곳이 되었다.
정리하면, 중장기적으로 부동산 투자 지역을 선정할 때에는
첫째, 인구수가 꾸준히 증가하는 도시일 것.
둘째, 대기업 본사 또는 생산기지가 자리 잡았거나 조성 예정이라 탄탄한 일자리가 마련된 도시일 것.
셋째, 지방의 경우 혁신도시 또는 공공기관이 이전되어 있는 거점 도시이거나 새만금처럼 대규모 국가사업이 진행 또는 예정된 도시일 것.
위와 같은 항목에 최소한 1개 이상, 되도록 2개 이상 부합하는 도시를 투자 후보지로 선정하면 되겠다.
◆외부기고는 본지의 편집방향과 다를 수 있습니다.
