주택연금은 60세 이상의 고령층이 소유 주택을 담보로 금융기관에서 일정기간 연금을 받는 제도로 노후 대비 수단으로 주목을 받고 있다.
최근 금융위원회가 발표한 2019 업무계획에서 올해 주택연금 가입 연령을 60세 이하로 낮추고 가입 주택 가격 상한을 시가 9억원에서 공시가 9억원으로 상향 조정하기로 했다.
이에 따라 공시지가가 시가의 60~70% 인 점을 고려하면 시가 9억~13억원 주택 보유자들도 주택연금을 가입할 수 있을 것으로 보인다.
이번 ‘경제야 놀자!’에서는 '주택연금제도'에 대해 살펴보고자 한다.
◇ 기존: 시가 9억원 → 공시지가 9억원(시가 약13억) 주택까지 연금액은 동일, 60세에서 50대 연령대로 하향조정을 검토되고 있는 주택연금제도.
1. 가입조건
- 가입가능연령 : 주택소유자 또는 배우자가 만60세 이상(근저당권 설정일 기준) / 확정기간방식과 우대방식은 상이함
- 주택보유수 : 부부기준 9억원 이하 주택소유자
- 거주요건 : 주택연금 가입주택을 가입자 또는 배우자가 실제 거주지로 이용하고 있어야 함. 전세, 월세를 주고 있는 경우 가입불가
2. 주택구분
- 일반주택 : 등기사항 증명서상 용도가 주택인 경우(단독, 다세대, 다가구주택 및 아파트) 단, 복합용도 주택은 전체 건물면적에서 주택 면적이 차지하는 비중이 1/2이상인 경우
- 노인복지주택 : 노인에게 주거시설을 분양하여 주거의 편의 생활지도 상담 및 안전관리 등
일상생활에 필요한 편의를 제공함을 목적으로 하는 시설
3. 주택가격
주택가격은 ‘한국감정원 인터넷시세’, ‘KB국민은행 인터넷시세’, ‘국토교통부에서 제공하는 주택공시가격’, ‘공사와 협약을 체결한 감정평가기관의 최근 6개월 이내 감정평가가격’을 순차 적용하며, 한국감정원 시세는 중간 값, KB시세는 일반평균값을 기준으로 담보주택가격이 결정된다(최저 층은 하한가를 적용)
다만, 신청인이 요구하는 경우에는 감정평가기관의 감정평가액을 최우선적으로 적용할 수 있다.(단, 감정평가비용은 신청인이 부담함)
4. 최대인출한도
가입자의 연령과 대상 주택 가격에 따라 산정되며 목돈으로 인출할 수 있는 총 금액
5. 인출한도 설정금액
최대 인출한도 내에서 수시로(대출상환방식의 경우 일시 인출만 가능) 지급받을 수 있도록 가입자가 미리 결정하는 금액
6. 지급방식
-가입시점에 결정된 주택연금 월지급금은 가입자(배우자 포함)의 종신까지 변동 없이 동일하게 지급된다.
-주택연금에 가입한 후 주택가격이 오르거나 내리더라도 월지급금은 동일하게 지급 된다.
-주택가격이 고가일수록 가입자(부부 중 나이가 적은 사람)의 나이가 많을수록 연금 수령액이 높다. ex) 주택가격 시가 9억, 가입자 60세(배우자 55세), 예상 연금지급액 산출 금액
▣ 종신방식 : 월지급금을 평생 동안 지급받는 방식(대출한도의 50% 이내)를 설정하느냐에 따라 종신지급방식과 종신혼합방식으로 구분됨
- 정액형은 집값이 하락해도 평생 동안 월지급금의 변화가 없는 방식
- 전후후박형은 월지급금을 가입한 후 10년간 많이 지급받다가 11년이 되는 해부터 최초 월지급금의 70%만 받는 방식
| 종신지급방식 | 정 액 형 | 전후후박형 |
| 최대인출한도(50%) | 60,291,000원 | 123,750,000원 |
| 월지급금 | 1,303,350원 | 1,470,340원 |
| 인출한도설정금액 | 0원(0%) | 12,015,000원(4.85%) |
▣ 확정기간방식 : 고객이 선택한 일정기간(10~30년)동안만 월지급금을 지급받는 방식
- 부부 중 연소자가 55~74세인 경우에만 선택가능
- 확정기간방식은 반드시 의무설정한도 5% 금액을 설정해야 함
- 5%에 해당하는 금액은 의료비 담보주택관리비 용도로 월지급금 지급종료 후에만 사용 가능
▣ 대출방식 : 주택담보 대출상환용으로 인출한도(대출한도의 50% 초과, 90%이내) 범위 안에서 일시에 찾아 쓰고 나머지 부분을 평생 동안 매월 연금형태로 지급받는 방식
▣ 우대방식 : 주택 소유자 또는 배우자가 기초연금 수급자이고 부부기준 1억5천만원 미만 1주택 보유 시 종신방식(정액형)보다 월지급금을 최대 13% 우대하여 지급받는 방식
- 인출한도(대출한도의 45% 이내)를 설정하느냐에 따라 우대지급방식과 우대혼합 방식으로 구분됨
| 구 분 | 확정기간방식(정액형) | 대출방식(정액형) | 우대방식(정액형) |
| 최대인출한도 | 120,150,000원(50%) | - | 18,562,500원 |
| 월 지급 금 | 1,618,720원(20년) | 632,900원 | 217,220원 |
| 인출한도설정금액 | 12,015,000원(5%) | 125,000원(51.82%) | 0원(0%) |
※ www.hf.go.kr 참조
7. 사망 시
주택연금을 수령하다 가입자가 사망했을 때 주택가격보다 더 많이 수령하였다면 더 내야 하는 것은 없고 덜 수령하였다면 차액이 상속인에게 지급 된다.
※ 역모기지론 VS 주택연금
| 역모기지론(장기주택저당대출) | 주 택 연 금 |
| 1995년 일반금융기관 주도로 도입된 역모 기지론은 대부분의 금융기관은 판매부진 으로 판매 중단되고 현대 소수의 금융기관 에서만 취급하고 있다. | 2007년 7월부터 한국주택 금융공사가 운영 하고 있는 주택연금은 한국주택금융공사의 심의를 거쳐 보증서를 발급받은 뒤 시중 금융기관에서 대출 약정을 체결하면 된다. |
| 구 분 | 역 모 기 지 론 | 주 택 연 금 |
| 취급기관 | 일반은행 | 한국주택금융공사 |
| 신청자격 | 연령제한 없음 | 부부 중 1인 60세 이상 |
| 이용기간 | 확정(1~30년) (기간 종료 후 대출상환의무 발생 필요시 주택매각) | 종 신 (평생지급, 평생거주보장) |
| 상환방법 | 만기일시 상환 또는 주택매각상환 | 사망 후 주택매각대금으로 상환 |
| 경매 후 손실발생시 | 가입자의 타 재산에 대해 채권행사 | 원칙적으로 가입자에게 청구하지 않음 |
| 보증여부 | 없 음 | 정 부 |
ex) 70세 주택가격 3억
| 대 출 만 기 | 역 모 기 지 | 주 택 연 금 |
| 10년 | 매월 578천원 수령 | 매월 895천원 (종신)수령 |
| 30년 | 매월 120천원 수령 |
<약력>
㈜굿앤굿 본부장
㈜굿앤굿 실전 자산설계 아카데미 원장
한국경제신문기고
KBS 방송토론 출연
소비자TV(재무설계편) 출연
충청일보 ‘경제야 놀자’ 연재
대한상공회의소 생산성본부 재테크 강의
단국대학교, 성신여대 취업특강 강의
증권사 투자권유대행인.직원 대상 강의
유안타증권 멘티멘토 직원 강의
실전자산설계 재무설계 강의
W-재무설계센터 심화과정 강의