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[경제야 놀자!] 부동산관련 법률상담사례
박지영 기자  |  news0227@naver.com
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승인 2019.09.02  09:34:02
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Q1. 저당권을 설정한 토지가 수용되었는데, 토지보상금에 대해 우선변제 받을 수 있는지요?

갑에게 1억 원을 빌려주면서 갑의 토지에 저당권을 설정했는데, 그 토지가 학교건물 신축부지로 수용된다고 합니다. 이런 경우 제가 갑의 토지수용 보상금에 저당권을 행사하여 학교건물을 신축하는 공익사업자로부터 토지보상금을 일반 채권자보다 우선변제 받을 수 있는지요?

A. 물상대위권을 행사하여 집행법원에서 채권압류 및 전부명령을 받으면 우선변제 가능합니다.

우리 「민법」에서는 “질권은 질물의 멸실, 훼손 또는 공용징수로 인하여 질권설정자가 받을 금전 기타 물건에 대하여도 이를 행사할 수 있고, 이 경우 그 지급 또는 인도전에 압류하여야 한다(제342조)”고 규정하고 있으며, 이 규정을 저당권에 준용(제370조)함으로써 저당권자의 물상대위(物上代位)를 인정하고 있습니다.

또, 「공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률」에서도, 담보물권의 목적물이 수용되거나 사용된 경우, 그 담보물권은 그 목적물의 수용 또는 사용으로 인하여 채무자가 받을 보상금에 대하여 행사할 수 있도록 하고 있습니다. 다만, 그 보상금이 채무자에게 지급되기 전에 압류해야 한다고 규정하고 있습니다(같은법 제47조).

한편, 판례에 따르면 저당권자가 물상대위권을 행사하여 우선변제를 받기 위해서는 「민사집행법」 제273조(채권과 그 밖의 재산권에 대한 담보권의 실행)에 의하여 담보권의 존재를 증명하는 서류로서 ‘부동산등기사항증명서’를 집행법원에 제출하고 채권압류 및 전부명령을 신청하여야 토지수용보상금을 사업자인 제3채무자로부터 우선변제 받을수 있습니다.

수용대상토지에 대하여 담보물권 등기가 된 것만으로는 그 보상금으로부터 우선변제를 받을 수 없으며, 저당권자가 물상대위권 행사를 아니 하여 우선변제권을 상실한 이상, 다른 채권자가 그 보상금 또는 이에 관한 변제공탁금으로부터 이득을 얻었더라도 저당권자는 이를 부당 이득으로써 반환청구 할 수 없다고 하였습니다(대법원 2010.10.28. 선고2010다 46756 판결).

따라서 귀하는 물상대위권자로서 담보권존재를 증명하는 서류인 “부동산등기사항증명서”를 첨부하여 집행법원에甲의 수용보상채권에 대한 채권압류 및 전부명령을 신청하여 확정되면 압류한 수용보상금 채권은 일반채권자보다 우선변제 받을 수 있습니다.

   
 

Q2. 협의분할한 상속 부동산에 가처분이 걸렸는데, 공탁으로 말소하고 매매할 수 있나요?

저는 아버지의 사망 이후 형제들과 상속재산을 협의분할 하여 제 단독명의로 소유권이전등기를 하였습니다. 그런데 얼마 후 협의분할 상속인인 동생에게 1000만원을 빌려준 채권자가 위 소유권에 사해행위취소를 원인으로 한 ‘소유권이전등기말소 가처분’을 하고 법원에 소송을 제기하였습니다. 이후 법원의 화해로 지분 11분의 2를 말소하라는 화해조서를 받았는데, 어찌 된 일인지 채권자가 화해조서에 따른 어떤 조치도 취하지 않고 있습니다. 저는 금전으로 공탁을 하고 가처분을 말소한 후, 위 부동산을 매매하고 싶습니다. 어떻게 해야 할까요?

A. 담보를 제공하고 가처분 취소신청을 한 후, 법원의 결정을 받아 말소 · 매매할 수 있습니다.

「민사집행법」은 특수한 사정이 있는 경우에는 가처분도 취소할 수 있도록 규정하고 있습니다(법 제307 조). 가처분명령에 대하여 채무자가 이의신청을 하면, 법원이 특별사정을 인정할 수 있는 경우 채무자가 담보를 제공하는 것을 조건으로 가처분의 취소 · 변경을 할 수 있고, 사정변경이 인정되는 이상 담보의 제공이나 특별사정의 존재 등은 고려할 필요 없이 곧바로 법 제301조, 제288조 1항 1호에 의하여 가처분을 취소할 수 있습니다(65다2560).

반대로 특별사정이 존재하고 담보제공이 있으면 사정변경이 없어도 가처분을 취소할 수 있습니다. 위 특별사정이란 ①가처분이 금전적 보상으로 만족을 얻을 수 있는 사정, ②채무자가 가처분에 의하여 통상 입는 손해보다 훨씬 큰 손해를 입게 되는 사정을 말합니다(91다31210, 96다21188 등).

여기서 ‘금전적 보상이 가능한가’의 여부는 장래 본안소송에서의 청구의 내용, 당해 가처분의 목적 등 모든 사건을 참작하여 사회통념에 따라 객관적으로 판단하여야 하고, ‘채무자가 특히 현저한 손해를 입게 될 사정이 있는지 여부’는 가처분의 종류, 내용 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 채무자가 입을 손해가 가처분 당시 예상된 것보다 훨씬 클 염려가 있어 가처분을 유지하는 것이 채무자에게 가혹하고 공 평의 이념에 반하는지 여부에 의하여 결정될 것입니다(96다21188, 2006마164).

따라서 위 사례에서 가처분의 채무자인 귀하께서도 법원이 명하는 담보를 제공하고 가처분을 취소해 달라는 신청을 할 수 있고, 법원에서 쌍방이 참여할 수 있는 심문 또는 변론기일을 열어 적당한 담보의 종류와 액수를 결정하고, 가처분을 취소하는 결정을 내려 주면 부동산의 가처분을 말소하고 매도할 수 있을 것입니다.

 

<약력>

   
▲ 홍동희 법무사

한양대학교 졸업

솔루션312법무사사무소 대표법무사

㈜굿앤굿 자문법무사

㈜코암경매 등 자문

한국시험법무사회 사무총장

전) 법무법인 승지, 일원송헌 등 다수 법무실장 역임

전) 한빛부동산 문화원 소송실무 강사

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