[충청일보 배명식 기자]  계약갱신청구권제와 전월세상한제, 전월세신고제 등 임대차 3법 법안이 4일 국회 본회의를 통과했다.

지금까지 경험해보지 못했던 임대차 시장의 변화가 시작된다.

무엇이 어떻게 달라지는지, 실생활엔 무슨 변화가 일어나는지 알아봤다. 

△ 계약갱신청구권제
우선 2년의 기본 임대 기간에 한 차례 계약을 연장해 2년 더 거주하게 하는 2+2 방식의 계약갱신청구권이 도입된다. 

계약갱신청구권은 기존에 계약한 세입자도 행사할 수 있다.

이전에 계약을 몇 번 갱신했는지 상관없이 한 번의 청구권을 쓸 수 있다.

계약갱신청구권은 계약 만료 6~1개월 전에 행사할 수 있다.

이는 집주인이 묵시적 계약갱신을 거절할 수 있는 기간을 설정한 법 조항을 준용한 것이다.

하지만 묵시적 계약갱신과 관련한 법 조항이 12월 개정돼 해당 기간이 계약 만료 6~2개월로 바뀌면 계약갱신청구권 행사기간도 만료 6~2개월 전으로 바뀐다.

세입자는 계약을 연장하고 나서 필요에 따라 계약 기간이 남았다고 해도 언제든 계약을 해지할 수 있다.

집주인은 본인 또는 직계존속·비속의 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거부할 수 있다.

계약갱신청구권제는 이미 다른 법에서 도입돼 운영되고 있다. 2001년 상가건물임대차보호법이 제정되면서 횟수와 상관없이 10년간은 임대차 계약을 갱신할 수 있게 하는 계약갱신청구권제가 시행됐다.

△ 전월세상한제

전월세상한제는 갱신 시 임대료 증액 한도를 기존 계약액의 5%로 제한하되 지자체가 필요하다고 판단하면 5% 내에서 다시 한도를 정한다. 

지자체가 자체 판단에 따라 임대료 증액 상한을 5%보다 더 낮게 설정할 수 있게 함에 따라 전월세 가격이 많이 뛰는 서울 등 수도권에선 상한이 더 낮아질 수 있다.

물론 임대료 증액 상한이 너무 낮으면 임대주택 공급이 줄어들 수 있어 지자체가 상한 수준을 마냥 내릴 수는 없을 것으로 전망된다.

정부 등록임대주택 사이트인 '렌트홈'에서 임대료 인상률 계산기를 이용하면 임대료가 얼마나 오르는지 확인할 수 있다.

보증금과 월세 수준 등 여러 조건에 대한 5% 인상 금액을 알 수 있다.

△ 법정손해배상청구권제
법정손해배상청구권제는 임대인이 실거주하겠다고 하면서 세입자를 내보내고는 원래 연장됐을 기간 내에 다른 세입자를 받은 사실이 드러났을 때 세입자가 손해배상 청구를 할 수 있는 제도다. 

원고가 실제 손해를 입증하지 않더라도 사전에 법에서 정한 일정한 금액을 손해액으로 인정해준다.

세입자는 계약 갱신 당시 3개월 월세, 집주인이 다른 세입자에 전월세를 주고 얻은 임대료와 거절 당시 임대료 간 차액의 2년분, 갱신거절로 인해 입은 손해액 중 큰 액수를 청구할 수 있다.

세입자는 집주인의 실거주를 핑계로 한 부당한 퇴거 요구에 대응할 수 있게 된다. 집주인에겐 허위로 계약갱신을 거부하지 못하게 만드는 장치다. 

△ 전월세신고제
전월세신고제는 임대인과 임차인이 계약 후 30일 내에 계약 내용을 지방자치단체에 의무적으로 신고토록 하는 제도다. 

세입자는 전입신고를 하는 것으로 전월세신고를 갈음할 수 있다. 전입신고시 임대차계약서를 제출하면 확정일자도 동시에 받게 된다. 

신고 시스템이 구축되면 신고 내용을 통해 임대료가 투명하게 공개된다.

세입자는 임대료 수준을 참고하면서 임대주택을 선택할 수 있게 된다.

준비 기간을 거쳐 내년 6월 1일 시행된다.