부동산 개발은 부동산의 고가성 및 규모의 크기 측면에서 사업초기 많은 사업자금이 요구된다. 이에 부동산 개발에는 각종 자금조달방식이 개발되고 있다.
가장 고전적인 부동산의 담보 대출 방식에서부터 최근 대규모 사업에 적용되는 프로젝트 파이낸싱 기법까지 다양하게 이루어지고 있다. 이중 최근 언론 보도상에 부동산 개발금융 최신기법으로 프로젝트 파이낸싱이 언급되고 있다. 프로젝트 파이낸싱이란자본주로부터 대규모 자금을 모집하고, 사업 종료 후에는 일정 기간에 발생한 수익을 지분율에 따라 투자자들에게 나누어 주는 방식이다. 금융기관은 프로젝트 자체에서 나오는 수익으로 대출금을 상환받게 된다. 프로젝트 파이낸싱 기법은 처음에는 수익이 높지만 위험 또한 큰 사업에 동원되었지만, 최근에는 건설업체의 자산개발 분야에도 본 방식이 도입되고 있다.
선진화된 금융시스템
프로젝트 파이낸싱은 현금 흐름을 바탕으로 한 시행자에 대한 대출이기 때문에 건설업체의 신용으로 대출 여부가 결정되는 기존의 부동산개발 금융보다 선진화된 금융시스템이라 할 수 있다. 또 건설사의 재무건전성에만 의존하던 기존의 대출 관행에서는 건설사의 부실이 곧 채권의 부실을 초래하였는데, 이러한 문제를 방지하기 위하여 건설사는 도급공사만 하고, 시행자에게 대출하는 방식을 택하고 있다.
프로젝트 파이낸싱의 특징으로는 첫째, 비소구금융 또는 제한적 소구금융( non or limited recourse financing )이라는 점이다. 원칙적으로 프로젝트파이낸싱은 사업의 사업성에 기초하는바 채권자는 프로젝트회사 도산시 프로젝트로부터 발생하는 현금흐름이나 자산의 범위 내에서 청구가 가능하나 사업주에 대해서는 청구가 불가능 하다는 특징이 있다. 둘째, 부외금융( off-balance sheet financing )효과를 들 수 있다. 프로젝트 진행을 위해 발생한 부채는 전적으로 프로젝트 회사가 부담하므로 사업주의 대차대조표에는 추가로 부채계상이 되지않기 때문이다.
사업자금 조달시의 이점
최근 프로젝트 파이낸싱을 통한 사업자금의 조달이 이루어지는 것은 여러 이점이 있기 때문인데 우선, 사업주가 금융기관으로부터 대출에 제한을 받는 경우에도 유망한 프로젝트에는 대출이 가능하다는 데 있다. 둘째, 비소구금융에 따라 사업위험이 프로젝트 회사로 전가됨에 따라 사업진행자의 부담이 완화되는 측면이 있기 때문이다. 또한 부외금융의 특징을 가지고 있으므로 사업주는 추가 부채 부담없이 사업을 진행할 수 있으므로 사업주의 재무구조는 현 상태로 유지가능하다는 이점이 있다.
그러나 프로젝트 파이낸싱은 사업주 측면에서 위험을 전가하는 대신에 추가되는 금융비용의 부담이 증가하는 문제가 있으며, 사업의 전체적인 측면에서는 위험부담을 위해 다양한 참여주체가 계약을 통해 자본조달이 이루어지므로 절차의 복잡성에 따른 사업자체가 지연이 될 수 있는 단점이 있다.
현재 운용되고 있는 프로젝트 파이낸싱은 아파트 및 주상복합사업의 경우 사업시행자의 토지매입비 및 초기투자 사업비를 대상으로 대출금을 발생시키고, 그 대출금의 상환은 수익 발생시 사업에 소요되는 비용을 제외하고 남은 자금을 현금흐름표에 따라 자금관리를 하면서, 계속 대출금을 변제해가는 형태로 이루어진다. 또한 현재 은행 및 보험사가 추진하고 있는 프로젝트 파이낸싱의 경우 금융기관 및 부동산 신탁사가 연계하여 대출을 추진함으로써 대출에 따른 리스크를 분담하고 있으며, 시행업체, 건설업체, 금융기관, 부동산신탁사의 기능적 역할 분담을 통하여 사업을 관리하는 구조로 되어있어 사업에 따르는 리스크의 감축을 꾀하고 있다.
 |