[충청시론] 정세윤 변호사

임대차계약에 있어 전차인의 경우 계약갱신청구권을 행사할 수 있을까? 임차인의 경우 계약갱신청구권을 행사할 수 있음은 다툼의 여지가 없다. 그러나 임대인의 동의를 받아 적법한 전대차를 한 경우에 있어서, 전차인 역시 임차인과 마찬가지로 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 것인지에 대해서는 다툼의 여지가 있다. 결론부터 얘기하면 상가의 경우 법률의 규정에 따라 전차인의 경우에도 계약갱신청구권을 행사할 수 있다. 그러나 주택의 경우에는 관련 법률의 규정이 없기 때문에 계약갱신청구권을 행사할 수 있는지는 명확하지 않다. 아래와 같이 상가와 주택의 경우로 나눠서 살펴보자.

상가의 경우에는 상가건물임대차보호법 제13조에 따라 임차인의 계약갱신요구권 규정(동법 제10조)은 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용되고, 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간 이내에 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있기에, 전차인은 임차인의 계약갱신청구권 행사기간 내에 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있다.

그렇다면 주택의 경우에는 어떨까? 주택의 전대차의 경우에는 아쉽게도 상가임대보호법과 달리 주택임대차보호법에 관련 규정이 없다. 따라서 이러한 법률의 공백은 법률해석 또는 관련 법령의 유추, 준용의 문제로 넘어갈 수밖에 없다. 관련 법령인 주택임대차보호법 제6조의 3에 따르면, 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하고 있고, 다만 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우에는 계약갱신을 거절할 수 있다고 규정해 놓고 있다.

위 규정을 법령해석과 유추해석을 해보고 나아가 동법이 임차인과 전차인을 구별하여 차별적으로 법률을 적용하고 있지 아니하며 그러할 합리적인 이유도 없다는 전제하에서 관련 쟁점을 살펴보면, 적법한 전대의 경우에는 임차인은 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 것이고, 임차인으로부터 적법하게 전차한 전차인의 경우 임차인과의 계약에 따른 권리로 임차인을 대위하여 계약갱신청구권을 행사할 수 있다고 보는 것이 타당하다. 설령 임차인과 전차인 간의 임대차계약에 있어서 계약갱신청구권을 배제하는 약정이 있다고 하더라도, 주택임대차보호법 제10조에 따라 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없으므로, 전차인의 계약갱신청구권 행사에는 문제가 될 여지가 적다.

다른 한편으로는 만약 임차인과 달리 전차인은 계약갱신청구권을 행사하지 못한다면 위 규정에 반할 여지가 커 규범적으로도 옳지 않은 결과를 초래하게 된다. 따라서 주택의 경우에 있어서도 관련 법령의 해석 및 유추적용 또는 상가임대차보호법의 관련 법령을 준용하여 전차인의 계약갱신청구권은 인정될 여지가 크다고 할 것이다.

다만 이 부분에 관하여 명확한 법률해석 또는 판례는 아직까지 없는 상황이므로, 분쟁의 최소화라는 관점에서 임차인과 전차인 간의 임대차계약 시 계약갱신청구권에 관한 규정을 명시적으로 약정하는 것이 바람직해 보인다. 앞으로 이러한 법률의 공백을 어떠한 방식으로 채워나갈지는 학계와 법원 판단의 몫이 될 것이다.