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부동산 거래를 하다보면 평소에 들어보지 못 했던 생소한 단어들을 듣게 되는 경우가 있다. 우리의 일상에 아주 밀접한 관련이 있는 부동산 용어 중 신탁등기에 대해 알아보자.
1. 신탁등기란?
신탁법상의 개념으로서 부동산 신탁은 위탁자와 수탁자간 특정의 재산권을 이전하거나 수탁자에게 일정한 목적을 위하여 그 재산권을 관리, 처분, 개발하게 하는 것을 말한다.
신탁등기를 하는 이유는 이 경우에 재산권을 신탁하였다는 사실을 해당 등기에 기록하지 않으면 제3자가 이를 알 수 없기에 반드시 신탁등기를 하는 것이며 등기를 마친 신탁만이 제3자에게 대항할 수 있는 효력을 가질 수 있다.
2. 신탁등기의 종류
신탁등기의 종류로는 관리신탁, 담보신탁, 처분신탁, 개발신탁이 있다.
1) 관리신탁
부동산 소유자가 소유권을 신탁사로 이전하게 되고 소유권을 이전받은 수탁자(신탁회사)가 계약에 따라 부동산에 대한 각종 권리를 갖고 세무관리와 건물관리를 하게 된다. 이 과정에서 발생하는 수익은 수익자로 지정된 자에게 지급된다.
2) 담보신탁
가장 자주 볼 수 있는 신탁방법이며 부동산 신탁등기계약 후 수익권 증서를 위탁자가 금융기관에서 받는 형태이다. 따라서 부동산에 대한 근저당권(대출금액)을 상환하지 못하는 경우 부동산을 처분하여 은행의 대출 금액을 상환하게 된다.
잘못될 경우 담보 부동산 전체가 은행으로 넘어가는 경우도 있다.
장점은 개인이 은행에서 부동산을 담보로 근저당설정을 하는 것 보다 더 많은 액수를 대출 받을 수 있고 금리도 저렴하여 많이 이용하는 신탁이다.
3) 개발신탁
부동산 소유주가 토지를 가지고 있으나 개발 관련 전문지식이 없고 자금이 부족한 경우 활용하는 형태로 소유주가 신탁회사에 소유권을 맡기고 신탁회사가 소유자의 의사 및 환경을 감안하여 신탁회사의 자본과 지식으로 적절하게 개발하는 방식을 이야기한다. 모든 부동산이 가능한 것은 아니며 수익창출이 가능해야 개발을 맡길 수 있다는 특징이 있다. 소형 주택, 개발제한구역 내 토지 등은 개발신탁이 불가능하다.
4) 처분신탁
부동산 소유자가 해당 부동산을 처분함에 있어 발생하게 되는 복잡한 문제를 스스로 처리하기가 곤란하기 때문에 소유자 측에서 이를 대신 맡아서 처리해 주는 대행업체나 전문가의 서비스를 이용하는 것으로 일반적인 상거래에 있어 준수해야 하는 사항 및 법률적인 문제와 매수인의 적정한 가격 협상 등을 신탁자가 맡아서 하는 것이다.
(신탁사의 명의로 소유권이 이전된 등기를 통해 부동산 매매거래가 가능하도록 한 것으로 등기부등본상의 소유권만 관리하는 형태)
3. 등기부등본 보기
갑구를 보시면 권리자에 사람이나 법인 이름이 아니라 수탁자 00신탁으로 되어있고 밑에 신탁원부라고 나와 있다.
(만약 신탁등기가 되어있는 곳을 계약하시려면 신탁원부도 꼭 받아봐야 한다.)
일반적인 등기부등본에는 소유자로 나오고 인적사항 주소가 나온다.
신탁등기 된 매물은 등기부의 소유자가 법인, 개인이 아닌 00신탁으로 나오는 차이를 알 수 있다.
4. 신탁원부를 발급받는 방법
위에서 등기부등본을 보았듯이 신탁원부라고 적혀있는 것을 보았을 것이다. 근저당 같은 경우는 금액이 나와 있는 반면에 신탁원부는 아무것도 나와 있지 않아 당황스러울 수 있다. 신탁은 신탁원부를 발급받으면 신탁계약서를 발급 받을 수 있고 그 안에 대출금액과 내용이 나와 있다.
신탁원부를 발급받는 방법은 직접방문과 인터넷발급 2가지가 있다.
1. 직접 방문 시 법원 등기과에 방문하셔서 아래 서류를 작성하면 받을 수 있다.
2. 인터넷 발급 시 인터넷 신탁원부 전자민원서비스에서 발급받을 수 있다.
(5) 임대차계약 시 임대인은 누구인가?
계약금은 누구에게 입금해야 하는가?
임대차계약 시 원래는 임대인란에 수탁자인 신탁사가 들어가게 된다. 다만 신탁사에 임대차계약서 작성 시 원소유자가 작성한다는 확인서를 원소유자가 받게 되면 원소유자가 임대인란에 들어갈 수도 있게 된다.
계약금 입금하는 곳은 임대인란에 누가 들어가느냐에 따라서 임대인란에 신탁사가 들어가게 되면 신탁사로 넣어야하고 임대인란에 원소유자가 들어가게 되면 원소유자에게 넣어야한다.
마지막으로 계약 시 특약사항으로 잔금 시 신탁등기 말소 조건을 꼭 넣어야한다.
<약력>
글로벌사이버대 융합컨텐츠학과 졸업
이제이투자연구소 대표
㈜굿위드연구소 부동산 자문
굿위드아카데미 부동산설계 강사
서울경제방송 부동산 자문위원
매일경제 방송 부동산 자문위원
머니투데이 이데일리 아시아경제TV 부동산 자문위원
SBS 팽현숙의 부동산 발품 팔자
충청일보 경제야놀자 연재
기자들이 선정한 부동산컨설팅 부문 최우수상 수상