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최근 주택임대차보호법(이하 주임법)이 개정됨에 따라 임대인이 임대차기간이 끝나기 전 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 ① “임대차계약을 더 이상 갱신하지 않겠다”는 ‘거절 통지’를 하지 않거나 ② “계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다”는 뜻을 통지하지 않으면 그 기간이 끝난 때에 이전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다는 규정(제6조 제1항)과 함께 그러한 경우에도 임대인이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우에는 계약갱신을 거절할 수 있다는 규정(제6조의 3 제1항 제8호)이 서로 맞물리며 이들 조항을 어떻게 조화롭게 해석해야 하는가에 대한 논의가 있었다. 관련하여 대법원은 ‘임차인이 임대차계약 갱신을 요구하는 경우에도 임대인이 실거주를 이유로 거절할 수 있다.’는 취지의 판결을 내놓았다.

# A(임대인)과 B(임차인)은 A소유 주택에 대한 임대차계약을 체결하였고, B는 개정 주임법에 따라 임대인에게 임대차계약을 갱신하겠다는 요구를 하였다. 이후 제3자인 C는 A로부터 해당 주택을 양수했다. 임대인의 지위를 승계한 C는 자신이 실거주하겠다는 이유로 B의 갱신요구를 거절하며 B에게 주택을 인도하라는 소송을 제기하였다. 이에 1심은 C의 일부 승소를 2심은 C의 전부 패소를 판결하여 임차인 B의 손을 들어주었다.

그러나 대법원의 판단은 달랐다. 임차인이 임대차계약 갱신을 요구하였더라도 임대인은 주임법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간, 즉 임대차 종료 6개월 전 ~ 종료 2개월 전 내라면 제6조의 3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있고, 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 갱신거절 기간 내라면 제8호에 따라 실제 거주를 이유로 한 갱신거절을 할 수 있다고 한 것이다. 이러한 판례의 취지는 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 후라 하더라도 위 기간 내라면 임대인 역시 임대차계약의 갱신을 거절할 권리를 주어야 한다는 것이다.

이러한 판단은 위 사례의 경우에 비추어 보더라도 형평의 측면에서도 타당성을 가지는 것이다. 우선 임대주택을 양수한 C의 입장에서도 종전 임대인인 A와는 별도로 독자적인 갱신거절권을 행사할 수 있어야 맞는 것이고, 그 갱신거절권 행사 기간 역시 주임법상의 갱신거절기간(임대차 종료 전 6개월 ~ 종료 전 2개월) 내로 한정한다면 임차인인 B에게도 가혹하지 않다는 점 때문이다. 이는 반대로 해석한다면 위 갱신거절기간이 지나 임대인의 갱신거절권이 소멸된 이후라면 기존 임대인은 물론 임대주택을 양수한 새로운 임대인 역시 더 이상 갱신거절권을 행사할 수 없다고 보아야 할 것인바, 이 경우라면 실거주를 이유로 임차인에게 임대주택의 인도를 구할 수 없을 것이다.

이번 대법원 판결은 그 동안 이 쟁점과 관련한 상반된 하급심 판결들이 다수 존재했던 것을 법논리에 맞게 정리하는 차원에서 내린 것으로 특히 실거주를 목적으로 임차인이 존재하고 있는 주택을 양수하는 사람은 위 판례에 따르면 임차인의 임대차기간이 얼마나 남았는지를 반드시 살펴야 낭패를 피할 수 있을 것으로 보인다. 가령 현재 실거주를 하고 있는 임차인의 임대차기간이 1개월여밖에 남지 않아 실거주를 원하는 임대주택을 양수한 사람이 갱신거절권을 행사할 수 없다면, 자칫 임대주택을 양수하고도 거주할 수 없는 문제가 생길 수 있기 때문이다.

               ◇ 약력 

연세대학교 경영전문대학원(MBA) 석사

한양대학교 법학과 졸업

사법연수원 제39기 수료

법무법인 ‘서로’ 변호사 / 변리사

㈜굿위드연구소 자문 변호사

굿위드아카데미 법률 강사

대한특허변호사회 이사

서울지방변호사회 중소기업 고문변호사

사단법인 한국대리운전총연합회 고문변호사

(전)대한변호사협회 이사

(전)서울지방변호사회 이사

이코노믹리뷰 / 삼성생명 WM 법률칼럼니스트

내일신문 경제칼럼니스트

충청일보 ‘경제야 놀자’ 연재