[충청시론] 정세윤 변호사

임차인은 임대인에게 해당 부동산의 사용·수익의 대가로 차임 지급 의무가 있다. 그렇기에 만약 임차인이 자신의 차임 지급 의무를 해태하였을 경우에는, 주택임대차보호법에 따라 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우(동법 제6조의3), 상가건물임대차보호법에 따라 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우(동법 제10조), 각 그에 대한 불이익으로 임대인은 임차인의 계약갱신청구권 행사를 무력화시킬 수 있다.

특히나 상가건물 임대차에 있어 임차인의 계약갱신청구권은 강력한 재산권 행사로써 경우에 따라 그 재산권 가치가 수천만 원에서 수억 원에 이를 수 있기 때문에 더더욱 중요하다. 그동안 임차인이 영업해 오면서 확보한 고객층과 각종 인테리어 투입 비용 등 영업권의 가치를 무시할 수 없기 때문이다. 이러한 이유로 임대인이 임차인의 영업권을 뺏으려는 경우가 허다했고 이를 방지하기 위해 법은 임차인의 계약갱신청구권 규정을 명문화해 놓은 것이다.

그렇다면 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법에서 규정하고 있는 차임의 구체적인 의미는 무엇일까? 차임 이외에 부가가치세나 관리비 등이 각 법령에서 규정하고 있는 차임에 포함되는지 여부에 따라 임차인이 그 의무를 다했는지, 그에 따라 계약갱신청구권을 정당하게 행사할 수 있는지 여부가 결정되기에, 이에 대해 구체적으로 살펴보는 것은 중요한 일이다.

우선 관리비가 차임에 포함되는지 살펴보면, 이에 대해서는 당사자 간에 약정을 함에 있어서 차임 외에 관리비 별도라고 정하거나 관리비를 받는 것으로 하였다면 차임에 관리비는 포함되지 않는다고 보는 것이 다수의 견해이고 현재 실무의 입장이다. 물론 당사자 간에 약정을 함에 있어서 관리비의 언급이 없었다면 관리비는 차임에 포함될 것이다.

부가가치세는 어떠할까? 하급심 법원의 판례와 법무부와 국체성의 유권해석은 서로 엇갈리는 견해를 취하고 있는데 구체적으로 살펴보면 다음과 같다.

[수원지방법원 2009. 4. 29. 선고 2008나 207056 판결]

임차인에게 상가건물을 임대함으로써 임대용역을 공급하고 차임을 지급받는 임대 사업자는 과세관청을 대신하여 임차인으로부터 부가가치세를 징수하여 이를 국가에 납부할 의무가 있는바, 임대차계약의 당사자들이 차임을 정하면서 ‘부가세 별도’라는 약정을 하였다면 특별한 사정이 없는 한 이는 임대용역에 관한 부가가치세의 납부의무자가 임차인이라는 점, 약정한 차임에 위 부가가치세액이 포함된 것은 아니라는 점, 나아가 임대인이 임차인으로부터 위 부가가치세액을 별도로 거래징수할 것이라는 점 등을 확인하는 의미로 해석함이 상당하고, 임대인과 임차인이 이러한 약정을 하였다고 하여 정해진 차임 외에 위 부가가치세액을 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항에 정한 차임에 포함시킬 이유는 없다.

[수원지방법원 2012. 9. 28. 선고 2011가합6833 판결]

부가가치세를 임대차계약서에서 표시하지 아니하고 차임과 별도로 수수하기로 하는 약정이 있는 경우에는 별도로 지급한 부가가치세 상당액은 상가건물임대차보호법 제2조 제2항이 정한 차임에는 포함되지 않는다고 봄이 상당하다.

♣ 다음 칼럼에서 계속.