이미 저당권 등이 설정되어 있는 주택을 임차한 경우 담보권 실행으로 그 집이 경매에 들어가 경락인이 임차주택의 소유권을 취득하면 임차인은 경락인에게 대항하지 못하고 보증금도 반환받지 못하고 쫓겨나는 경우가 있습니다.

이러한 피해를 조금이라도 구제하기 위하여 주택임대차보호법은 임차인이 주택인도와 주민등록을 마친 경우에 주택가액의 2분의 1의 범위 안에서 대통령령으로 정한 보증금 중 일정액인 소액보증금은 다른 담보물권자보다 우선 변제를 받을 수 있도록 보장하고 있습니다.

대통령령인 주택임대차보호법 시행령은 보증금 보장 한도를 지역마다 달리 규정하고 있는데, 2007년 11월 현재 수도권정비계획법상 과밀억제권역인 서울, 인천(일부 지역 제외), 경기도의 의정부 구리 남양주(일부 지역 제외) 하남 고양 수원 성남 안양 부천 광명 과천 의왕 군포 시흥시 등은 보증금이 4000만원 이하일 때만 1600만원까지 보장을 받습니다.

인천을 제외한 광역시인 부산 대구 울산 광주 대전은 보증금이 3500만원 이하일 경우에만 1400만원까지 우선변제 받을 수 있으며, 충남북을 포함하는 기타 지역은 보증금이 3000만원 이하일 경우에 1200만원까지 우선 변제받을 수 있습니다.

보증금 딸린 월세를 살고 있으면 월세의 100배에 보증금을 더한 금액이 법적으로 인정하는 보증금 총액입니다. 예를 들면 보증금 1000만원에 월 40만원이라고 하면, 보증금 총액은 5000만원(40만원의 100배 + 1000만원)인 것으로 봅니다. 그러므로 이 경우에는 어느 지역이라고 하더라도 소액보증금에 해당되지 않습니다.

주의해야 할 점은 반드시 그 집에 살고 있어야 하고, 전입신고를 해야 하고 배당요구도 해야 한다는 것입니다. 흔히 보증금이 적다고 전입신고를 안 해도 되는 것으로 생각하는데 이렇게 되면 대항력이 전혀 발생하지 않아 낭패를 봅니다.

그런데 전입신고를 하여 대항력을 갖추었고 위에서 말하는 소액보증금에도 해당하지만 확정일자는 없는 경우에도 경락금액에서 우선 변제를 받을 수 있을까요.

계약서상의 확정일자의 유무는 소액 최우선변제금을 배당받기 위한 요건은 아니므로 확정일자가 없더라도 소액임차인이라면 일정액을 우선변제 받을 수 있습니다. 다만 앞서 언급한 바와 같이 배당요구신청은 반드시 해야 하므로 잊지 않도록 해야 합니다.

주택임대차보호법 시행령은 하나의 주택에 임차인이 두 사람 이상이고 이 들이 그 주택에서 가정 공동생활을 하는 경우에는 이들을 하나의 임차인으로 보아 이들의 보증금을 합산합니다.

따라서 예를 들어 충북 단양에서 함께 거주하는 형과 동생이 주택을 임대하면서 형 앞으로 보증금 2천만원 동생앞으로 보증금 1천5백만원으로 하여 임대차계약을 체결하였는데 형과 동생이 사실상 가정공동생활을 하고 있다고 인정된다면 한 건의 임대차로 보아 보증금을 합산하여 3천5백만원이라고 보게 되므로 소액보증금에 해당되지 않습니다.

한편 소액보증금의 경우 무조건 최우선변제 효력이 있는 것은 아닙니다. 임차인의 대항력 발생일 보다 먼저 등기한 가등기권자나 가처분권자에게는 효력이 없으며, 보증금을 돌려 받지 못하고 이사가면서 임차권등기명령 제도에 의하여 주택임차권을 등기한 자에게도 소액보증금은 효력을 주장할 수 없으므로 주의해야 할 것입니다.



장진호/변호사