내집마련 전략은 투자자의 연령과 환경 그리고 의지에 따라 달리 나타납니다.

즉, 투자 목적이 무엇인가 따라 투자기간과 방법이 달라지며 포트폴리오 비중도 변화하게 되죠. 예를 들면 20대와 30대에는 내집마련 자금과 내집장만에 초점을 둔 재테크 전략이 필요한 반면, 40~50대는 평형 넓히기와 자녀교육비 및 노후자금을 구체화하는 것에 몰두를 하게 됩니다.

지금처럼 부동산가격이 상승하고 있는 추세라면 이러한 목표의식은 더 강해집니다. 특히 우리가 살아가는데 있어 쾌적한 주거공간 확보와 경제우위는 생각보다 꽤 높은비중을 차지하고 있기 때문입니다. 그리고 이것은 남들보다 더 나은 삶을 지향하고 하는 욕구와 맞물려 강한 존재 의미를 갖게 됩니다.

그렇다면 연령별로 살펴본 내집마련 전략과 재테크 요령은 무엇인지 살펴보겠습니다.

■ 20대 : 청약통장 가입은 필수, 종잣돈 마련은 기본

중견회사 근무 2년차인 p씨(29세)는 내 집 마련을 위해 얼마 전 청약저축에 가입하였습니다. 지난번 8.31대책발표 이후에도 주변아파트 가격이 무섭게 오르는 것을 보고 더 이상 미룰 수 없었던 것이죠. p씨처럼 청약예금과 저축, 부금 등 청약통장 가입은 내집마련 꿈을 이루기 위한 초석입니다. 특히 청약관련 통장에 가입함으로 불입된 자금은 아파트 당첨시 계약금으로 활용할 수도 있습니다.

이 시기에는 경제적 부담이 없기 때문에 적은 돈이라도 예금이나 적금, 펀드 등에 가입하여 종잣돈 마련에 중점을 두는 것이 좋습니다. 즉 내집마련을 위해서는 유동성 자금 확보를 위한 시드머니(seed money)가 우선적으로 마련되어야 합니다. 이러한 저축습관의 구체성과 지속성 여부에 따라 부로의 편승속도가 달라집니다.

특히 목돈마련에 효과적이며 소득공제도 가능한 장기주택마련저축 등 금융상품에 미리 가입해두는 것이 좋습니다. 남들보다 먼저 출발하는 것은 편안한 노후를 즐길 수 있는 지름길이며 확실한 미래를 보장해주는 최선의 방법입니다. 성공한 사람들의 경험을 모방하며 긍정적인 사고의 힘을 갖는 제테크 자세가 필요한 시기도 바로 20대입니다.



■ 30대 : 내집마련 정보와 금융마인드에 관심 집중

강남에 살고 있는 k씨(35세)는 요즘 무턱대고 오르는 전세가격을 보면 잠이 오지 않을 정도입니다. 작년 대비 전세금액이 4~5,000만원이 오른 상태로 전세기간이 만료일인 내년 3월이 부담스럽기만 합니다. 최근 한 달만 해도 전국 전세값은 2003년 3월 이후 가장 높은 상승률을 보였고 k씨가 살고 있는 강남만 해도 한 달 사이로 2.2%로 급등하였습니다.

k씨는 이러한 불안감을 떨치기 위해 얼마 전 부동산관련 사이트에 가입하여 금융, 세제, 정책 등 각종 정보를 탐색하며 투자 감각을 키우고 있습니다. 이렇듯 30대는 결혼과 자녀양육에 대한 부담이 가중되는데다 내집마련이 절실해지는 때입니다. 따라서 자녀의 안정적 교육기반을 고려하여 구체적인 내집마련 계획을 세워야 합니다. 일반적으로 내집장만을 위해서는 자신의 노력과 투자여건 등에 따라 달라지기는 하지만 한꺼번에 목돈이 들어가는 것은 엄연한 사실이죠.

따라서 지역선정 및 규모 등을 고려한 뒤 무리한 자금조달 계획보다는 체계적, 단계별 계획을 마련해야 합니다. 즉 자신에게 유리한 대출조건이 무엇인지, 관련 상품이 무엇이 있는지 어떤 지역에 얼마나 아파트를 공급하는 지 등 적극적인 정보선택이 필요합니다. 만 35세 이상, 5년 이상 무주택세대주라면 투기과열지구 무주택우선공급제도를 활용하는 것도 하나의 방법. 그리고 청약통장 가입자라면 2007년 9월부터 가점제가 실시되는 청약제도를 염두해 두고 내집마련 계획을 세워야 합니다.



■ 40대 : 집 넓히기와 자산증식, 적절한 배합 필요

신림동에 살고 있는 l씨는(45세) 보다 넓은 아파트로 옮기고 싶은 마음이 굴뚝같았습니다. 아이들은 각각의 방을 요구하고 있으나 요즘 아파트 가격이 꾸준히 오르고 있어 l씨의 마음은 답답하기만 합니다. 몇 년 전 청약예금에 가입하였고 20대 후반부터 재케크를 꾸준히 했다고 자부하고 있으나 평형 갈아타기가 말처럼 쉽자만은 않은 것, 이래저래 고심 끝에 l씨는 일부대출을 끼고 이사키로 결정했습니다.

특히 외식비와 용돈 등을 최대한 줄여야 하기 때문에 이러한 때일수록 가족들의 절대적인 협조가 필요합니다. 보통 40대에 접어들면 20~30대보다는 수입이 안정되기는 하였으나 그만큼 들어가는 비용역시 만만치 않습니다. 자녀교육비 비중이 늘어나는데다 사회적 품위도 유지해야하며 더불어 노후대책도 고려해야합니다. 따라서 다른 연령대에 비해 부채비율이 높아지는 시기라 할 수 있습니다.

그러나 그동안 섭렵한 정보와 구체적 실천의지, 약간의 종잣돈이 확보된다면 자산증식을 확대할 수 있는 또 다른 기회를 만들 수 있습니다. 이때 공격적인 투자보다는 안정적인 방법으로 자산관리를 하는 것이 무엇보다 중요합니다. 왜냐하면 40대 접어들면 부양가족이 있는데다 회복할 수 있는 탄성주기가 길기 때문. 따라서 위험을 관리하는 것도 재테크의 주요한 원칙중 하나임을 인식할 필요가 있습니다.



■ 50대 : 안정성 중심의 포트폴리오 재구성

인생주기로 볼 때 자산규모가 가장 크고 그만큼 경제적 여유가 있는 시가라 할 수 있습니다. 이전까지 돈을 모으는 시기였다면, 지금부터는 안정성에 무게를 두고 자산관리를 하여야 합니다. 하지만 현실은 그리 만만치 않습니다. 오히려 자녀대학 교육비와 결혼자금, 그리고 머지 않아 다가올 은퇴 후를 생각하면 더욱 부지런히 움직어야 합니다. 투자에서 손실이 생기면 메울 수 있는 시간이 적기 때문에 효과적으로 자산을 관리하는데 초점을 맞춰야 합니다. 따라서 50대부터는 과거와는 다른 새로운 투자원칙이 필여합니다.

먼저 직접적이고 실물위주의 투자에서 위험을 줄이면서 보다 안전하게 관리할 수 있는 간접투자에 비중을 높여야 합니다. 자녀결혼자금과 노후자금을 확보하기 위해 유동자금은 지속적으로 유지해야 합니다. 또한 은퇴 뒤 생계수단으로 임대용 혹은 수익형 부동산의 매입도 고려해 봄직합니다. s씨(58세)의 경우가 그러한 사례. 수도권 대학가 주변 상가를 12개의 원룸으로 개조한 s씨는 현금흐름이 고정적이라 남부럽지 않는 노후를 즐기고 있습니다. 그러나 임대주택사업이나 상가 등은 지역에 따라 수익성이 다르고 경기흐름에 민감한 편이라 위험을 방지하기 위해서는 아무래도 전문가의 도움을 받는 것이 확실합니다.



■ 60대 : 노후준비 부족 시 역모기지론 활용 고려

우리나라의 인구고령화는 이미 2000년 65세 이상 인구비중이 전체 7%를 도달했으며 2018년도에는 그 배가 될 것이라 전망되고 있습니다. 과학의 발달로 평균수명이 늘어난 것은 고마운 일이지만 그만큼 노후생활비를 축적해야 한다는 것은 녹록한 일이 아니죠. 노후의 안락한 생활을 즐기기 위해서는 건강만큼 중요한 것이 고정적인 생활비 마련. 연금과 생계형 저축을 퉁해 노후자금을 마련했다면 별 문제가 없겠지만 자녀 학자금과 대출융자금 부담에 신경을 쓰다보면 노후자금을 넉넉하게 마련하는 것도 쉽지 않은 일입니다.

게다가 과거처럼 자식이 부모의 노후를 보장해주리라는 믿음은 사회인식의 변화로 기대하기 어렵습니다. 월 생활비를 200만원으로 잡는다 하여도 80세까지 생활하려면 대략 7~8억이 필요하다는데 보통은 자식들 교육과 결혼 뒷바라지에 남은 자산이라곤 30평 아파트와 약간의 현금을 보유하고 있다고 하겠습니다. 실버주택에 입주한 친구들도 있으나 미처 노후를 준비하지 못한 경우라면 역모기지론을 활용하는 방법도 있습니다. 역모기지론은 특별한 소득원이 없는 고령자가 주택을 담보로 사망할 때까지 자택에 거주하면서 노후 생활자금을 연금 형태로 지급받고, 사망하면 금융기관이 주택을 처분하여 그동안의 대출금과 이자를 상환받는 금융방식입니다. 즉 자신의 집을 담보로 금융기관으로부터 연금식으로 생활비를 대출받아 사용하다가 사후에 주택의 소유권을 금융기관에 넘기는 제도입니다.

당신이 재테크를 하는 이유는 무억인가, 또한 재테크의 핵심이라 할 수 있는 내집마련은 왜 필요한가. 최근 직장인 노후준비에 관한 인터넷 조사에 따르면 현재 노후준비를 하고 있다고 답한 응답자가 75.1%로 나타났습니다. 이중 노후준비를 시작하는 연령대는 31세~35세가 37.3%로 가장 많았으며 노후준비 수단으로는 75.8%가 재테크를 꼽았습니다.

투자를 하는 이유야 개인마다 사정은 다르지만 공통분모는 이렇듯 안정된 가정생활과 윤택한 경제활동을 하기 위합입니다. 또한 내집마련과 재테크의 목표의식과 방법은 합법적이고 합리적이며 효율성이라는 울타리 안에서 해결되어야 합니다. 성공적인 내집마련을 결정하는 요소는 명확한 계획, 탄력적인 대응, 저축하는 습관과 실천력 등이 있습니다. 그리고 이를 얼마나 구체화하는 가에 따라 내집마련의 시기여부와 혜택정도가 다르게 나타남을 명심해야 합니다.<상담전화 042-485-7300>



이재희 교수/ 공주영상대학