자본주의 사회의 특징 가운데 하나가 개인이 독립된 자율적 인격을 가진 권리주체로서 타인과의 법적생활을 영위함에 있어서 자유로운 의사에 기초하여 자신의 법률관계를 형성해 나갈것을 보장해 주는 계약자유의 원칙이 인정된다는 것입니다.이에 따라 다른 사람의 재산을 이용하는 경우에도 당사자간의 자유로운 약정에 의해 계약한 바에 따라 그 목적물을 이용할 수 있게 되었습니다.

그러나 점점 사회가 발전함에 따라 부유층과 빈곤층이 생겨나게 되고, 가진 자는 이러한 계약에서 경제적으로 유리한 지위를 이용하여 상대방이 여유가 없는 경우 당사자 간에 불평등한 계약이 체결되는 경우가 빈번하게 발생되었으며, 이러한 경우 열악한 지위에 있는 서민은 어쩔 수 없이 그 계약에 따라 부당하지만 감수해야만 했습니다. 특히 주거용 건물의 임대차계약에 있어서 경제적으로 약자의 위치에 있는 일반 서민들이 전세보증금이나 차임에 있어 임대인이 요구하는 대로 따르기에는 부담이 되는 경우가 있고, 심지어는 세 들어 살고 있는 집이 경매로 진행되었을 때 전세보증금을 한 푼도 받지 못하는 경우도 발생하여 사회적 문제가 되기도 했습니다. 때문에 정부에서는 국민의 대다수를 차지하는 주택임차인의 기본적 생존권과 주거생활의 안정을 보장하기 위해 국가의 적극적 개입을 명문화하고 세입자의 법적 지위를 향상시켜 줄 목적으로 제정한 것이 주택임대차보호법이고, 그 법에 따라 일정액 이하의 소액임차인은 임차건물이 경매 신청된 경우 최우선적으로 보호를 받을 수 있도록 하였습니다. 이것을 '최우선변제권'이라고 하는데, 이는 임차주택의 경매나 공매 시에 임차인의 소액보증금 중 일정액을 대지가격을 포함한 임차주택의 매각가격의 2분의 1범위안에서 다른 선순위 담보물권자보다 우선하여 배당 받을 수 있는 제도인데, 보증금 회수에 대한 마지막 희망이 될 수도 있습니다.



그러나 소액임차인이라 하여 무조건 이 법에 따라 보호를 받을 수 있는 것이 아니라 일정한 요건을 갖춘 경우에만 보호를 받을 수 있으므로 임대인과 계약을 할 때 미리 만일의 경우를 대비하여 꼼꼼하게 그 요건을 구비하여야만 합니다. 일정한 권리를 누리기 위해서는 그에 상응하는 의무도 지켜야 하듯이 소액임차인의 경우에도 최우선변제를 받기 위해서는 최소한 다음과 같은 세 가지 성립요건을 모두 갖춰야만 그 권한을 행사할 수 있습니다.



첫째, 임대차계약시에 약정하는 보증금이 일정액 이하의 소액이어야 하는데, 현행 주택임대차보호법령에 따르면 서울을 비롯한 수도권과밀억제권역에서는 4000만원이하, 광역시에서는 3500만원이하, 그 밖의 지역은 3000만원이하의 보증금으로 계약한 소액임차인에 해당되어야 최우선변제를 받을 수 있습니다.



둘째, 임차주택의 경매개시결정등기 전에 임차주택에 실제 거주하고 주민등록이 되어 있어야 하며, 이러한 요건은 배당 시까지 계속 구비하고 있어야 합니다.



셋째, 임차주택이 경매로 진행되는 경우 법원에서 지정한 배당요구종기일까지 반드시 배당요구를 해야 합니다.



대개 임차주택으로 이사를 하면서 전입신고를 하는 경우가 많아 주민등록요건을 갖추는 데는 문제가 없는데, 가장 관심을 가져야 할 핵심 요건은 보증금이 일정액 이하여야 한다는 점입니다.



그리고 이러한 요건을 모두 갖추었다고 해도 소액보증금 전액을 보호받을 수 있을 것이 아니고 과밀억제권역에서는 1600만원까지, 광역시에서는 1400만원까지, 기타 지역은 1200만원까지만 보호받을 수 있으며, 만일 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고 각 보증금 중 일정액의 합산액이 경락가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 최우선변제금에 미달할 수 있다는 점에 유의하여야 합니다.



그리고 임차인으로부터 임대인이 동의하에 적법하게 임차건물을 다시 임차한 소액임차인은 원래의 임차인이 소액임차인에 해당하는 경우에 한하여 최우선변제권 행사가 가능하며, 임차권 등기명령에 의한 임차권등기가 마쳐진 주택에 다시 임차한 임차인은 다른 채권자의 보호를 위해 최우선변제를 받을 권리가 없습니다.



주택임대차보호법이 시행된 지 10여 년이 지나다 보니 대다수의 임차인들이 이러한 규정을 잘 알고 있지만, 아직도 사회에 첫발을 디딘 직장인이나 대학생의 경우 소액임차인이라 하여 마음놓고 있다가 법원에서 임차주택이 경매신청 되었다는 통지를 받고 뒤늦게 최우선변제요건을 구비하지 못해 피해를 보게 되는 딱한 경우를 간혹 접하게 됩니다. 관련법에서 규정한 요건을 잘 갖추어 전 재산이 될수도 있는 보증금 보호에 도움이 되었으면 합니다.

/이재희 공주영상대교수