전국적인 현상입니다만, 아파트 거주자가 60%를 넘고 있습니다. 공동주택에 살면 생활의 편리성도 있습니다만 반면에 이웃간의 원치 않은 분쟁에 휘말리기도 합니다.

그 대표적인 경우가 소음문제와 위층에서 물이 새는 경우인데 서로간의 원만한 합의가 최선의 방책이겠습니다만, 합의가 되지 않을 경우는 원칙에 입각한 처리가 요구되므로 그 내용에 대해서 살펴보겠습니다.



1.아파트 위층에서 물이 새는 경우 보수청구 등 구제방법



질문)저(甲)는 을지아파트 101호에 거주하고 있는데, 윗층의 배관일부가 파손이 되었는지 저의 아파트 천정으로 물이 누수 되고 있어 위층 거주자 겸 소유자에게 보수를 요구하였습니다. 그러나 위층 소유자는 보수공사를 차일피일 미루고만 있는데, 이러한 경우 대처 방법은 없는지요?

답)

(1)방해제거 청구권

甲은 을지아파트 101호의 구분소유권자로서 구분건물에 대한 소유권자의 지위를 가지게 됩니다. 따라서 甲은 소유물반환, 소유물방해제거, 방해예방청구권 등을 행사할 권리가 있습니다.

민법 제214조에 따르면 소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고, 소유권을 방해할 염려 있는 행위를 하는 자에 대하여 손해의 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있습니다.

이 사건의 경우 甲이 거주하는 아파트 천정이 위층 아파트에서 새어 나오는 물로 인하여 피해를 입고 있고, 또한 위층 아파트 거주자 겸 소유자가 그 하자부분의 보수공사를 거부하고 있으므로 甲은 윗층 소유자를 상대로 소유권에 기한 방해제거권으로서 하자보수를 청구할 수 있습니다.

(2)강제이행

채무자가 임의로 채무를 이행하지 아니한 때에는 채권자는 민법 제389조에 규정되어 있는 강제이행을 법원에 청구할 수 있고, 위 강제이행이 채무자의 일신에 전속하지 아니한 작위(作爲)를 목적으로 한 때(이를 '대체적 작위의무'라고 합니다. 대체적 작위의무란 채무자가 아닌 제3자도 그 의무를 이행할 수 있는 경우를 말합니다)에는 채무자의 비용으로 제3자로 하여금 이행할 것을 법원에 청구할 수도 있습니다.

그러므로 이 사건의 경우는 윗층 소유자가 하자보수를 거절한다면, 甲은 법원에 강제이행을 청구하고, 법원의 대체집행결정에 의하여 그 하자보수공사를 제3자로 하여금 집행하게 할 수 있습니다.

(3)수리비용

이 경우 그 수리비용은 배관을 전유부분으로 보느냐 공용부분으로 보느냐에 따라 달라질 수가 있습니다. 일반적으로 급수배관●가스배관 등의 간선(幹線)부분은 '공용부분'으로 보게 되지만 각 구분건물에 연결되는 지선(支線)부분은 '전유부분'이라고 할 것입니다.

그런데 이 사건의 위 배관은 윗 층의 배관 일부에 해당하므로 지선부분에 해당되어 윗 층 소유자의 '전유부분'이라고 할 수 있습니다. 따라서 그 하자 보수비용 또한 위층 아파트의 소유자가 단독으로 부담해야 할 것으로 보입니다.



2.아파트 생활에서 옆집으로부터 나오는 소음이 너무 큰 경우

질문) 저(甲)는 조그만 아파트에서 살고 있습니다. 그런데, 옆집 거주자가 저녁마다 스테레오를 크게 틀어 놓거나 가끔씩 친구들을 데리고 와 떠들곤 하여 전혀 잠을 이룰 수 없는데 어떤 대책이 없을까요?

답)

(1)생활방해의 금지

토지의 이용으로 인하여 생긴 매연, 열기체, 액체, 음향, 진동 기타 이와 유사한 것으로 이웃 토지의 사용을 방해하거나 이웃 거주자의 생활에 고통을 주는 것을 '생활방해'라고 하는데, 민법 제217조 제1항에서는 이러한 행위를 금지하고 있습니다.

다만, 공동생활에서 어느 정도의 생활방해는 불가피한데, 이러한 생활방해가 그 토지의 통상의 용도에 적당한 것이라면 이웃 거주자는 이를 인용할 의무가 있습니다. 이를 수인한도의 범위내라고 하는데, 즉 생활방해가 '수인한도' 내의 것이라면 위법성이 없다고 할 수 있습니다.

(2)수인한도

수인한도의 범위내인지 여부는 "통상의 객관적 용도"가 어떠한 지에 따라 달라집니다. 이를 테면 토지가 주거지에 위치하는가 아니면 공장지대에 위치하는가 등에 따라 수인한도의 범위가 달라지는데, 주거지대에서는 현저한 소음이라고 할지라도, 공장지대의 경우라면 통상 있을 수 있는 소음이라고 판단될 수도 있으므로 이런한 소음은 공장지대 내에서는 수인한도 내에 있다고 할 것입니다.

그러나 수인한도를 판단할 때 피해자측의 주관적인 사정(예컨대 예술가나 환자에게는 현저한 소음이라 할지라도 통상인의 입장에서 판단하기에 별다른 고통이 아닌 것은 예술가나 환자에게도 인용의무가 있다할 것입니다)은 고려하지 않는 것이 판례의 기본적인 태도입니다.

(3)생활방해가 수인한도를 넘는 경우

생활방해가 수인한도를 넘어 이웃 거주자에게 고통을 주는 경우에는 토지소유자는 방해배제청구권을 행사할 수 있으며(민법 제205조, 제214조), 이에 대한 손해가 발생하게 되면 재산적,정신적 손해배상을 청구할 수도 있습니다(민법 제750조)

/이재희 공주영상대교수