[충청일보 서한솔기자] 생활 곳곳에서 일어나는 곤혹스러운 일들! 누가 잘못했는지 알 수 없는 애매한 일들. 여러분의 고민을 털어 놓으세요. 유달준 변호사가 명쾌하게 해결해드립니다.

<사연> 저는 서울에 살고 있는 대학생A입니다. 대학교 3학년 무렵이던 2014년 9월 한 오피스텔에 입주했습니다. 보증금 2천만원, 월세 40만원이었습니다. 1년 계약이라 2015년 9월까지 지내게 되었죠.

그러던 중 갑자기 오피스텔 주인이 바뀌게 됐습니다. 계약만기 시기가 되자 새 주인은 2016년 신학기쯤에 방을 내놓을 것이라며 2016년 2월까지 더 지내자고 계약을 연장할 것을 요구했습니다. 제가 나가게 되면 방이 빌 것을 우려해서였지요. 보통 9월보다는 신학기인 3월에 학생들이 방을 구하러 몰리기 때문입니다. 당시에 저도 다른 집을 구하기도 귀찮아 계약을 연장해 더 지내기로 결정했습니다.

그런데 계약만기를 1개월 앞둔 올해 1월, 갑자기 주인아주머니가 월세를 올린다는 겁니다. 2월 계약이 만료되고 제가 더 지내려면 올린 값을 내라는 말이었습니다. 저는 결국 그 오피스텔을 나오게 됐습니다.

문제는 그때부터였습니다. 집에 하자가 생겼다며 자기 마음대로 보증금에서 20만원을 떼서 주는 겁니다. 주인아주머니는 원래 새집이었는데 제가 집을 험하게 써서 이곳저곳이 낡아졌다는 이유입니다.

A학생: 아주머니 왜 20만원을 마음대로 빼서 안주시는 거에요?

주인아주머니: 아니 학생이 집을 험하게 써서 그렇잖아, 원래는 새 집이었다고.

A학생: 저 학교 다니고, 학원 다니느라 사실상 집에 별로 없었어요. 진짜 이런 말 안하려고 했는데요. 집에서 밥도 제대로 안 해먹었거든요. 게다가 물건도 오래 쓰면 낡아지는데 세월이 흐르면 집도 낡아지는 건 당연한 거 아니에요?

주인아주머니: 어쨌든 나는 20만원 못 돌려줘. 학생!

현재까지 보증금 잔금 20만원도 못 받고 있습니다.

주인아주머니 말에 따르면 세탁기문고리가 살짝 금이 가게 했다는데, 주변에 물어보니 그 정도는 서비스센터에 문의하면 몇 만원 정도 선에서 해결될 문제라고 합니다. 제가 못 받은 돈 20만원까지는 아니라는 말이죠.

지금도 시시때때로 카카오톡으로 집에 이곳저곳에 하자가 생겼다며 메시지를 보내옵니다. 진짜 피곤한 주인으로 잘못 걸렸다는 생각입니다.

보증금도 제대로 못 돌려받고 말이죠.

저! 어떻게 해야 할까요?

서한솔 기자: 자취생들이 종종 겪는 문제인데요. 유 변호사님 어떻게 생각하세요?

유달준 변호사: 네, 임대차계약 종료시에 보증금반환이 지체되는 것과 함께 가장 문제가 많이 되는 사례라고 볼 수 있습니다. 임대차보증금은 임대차계약에 있어 임대인이 임차인에 대하여 갖는 일체의 채권을 담보하는 것으로서 임대차 종료 후에 임대인에게 명도할 때 체불임료 등 모든 피담보채무를 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로 하여 그 잔액에 관한 임차인의 보증금반환청구권이 발생한다는 것이 대법원 판례의 입장입니다.

따라서 임대인으로서는 임차인이 임차기간동안 임차목적물을 사용하다가 손해를 발생시킨 부분이 있다면 손해 상당액을 보증금에서 공제한 후 반환할 수 있습니다.

서한솔 기자: 이 A학생의 경우 20만원을 못 돌려받고 있는 상황인데요. 세탁기 문고리에 금이 간 비용을 제외한다면 일부 돌려받을 수 있겠네요?

유달준 변호사: 사안의 경우 집주인이 20만원을 변제하고 있지 않은데, 만약 임차인인 A학생의 잘못으로 인하여 수리비가 소요되고, 그 금액이 20만원에 이른다면 그 부분은 보증금에서 공제될 수 있습니다. 다만, 통상의 용법에 따라 임차목적물을 사용하는 과정에서 자연스럽게 소모되는 부분에 대해서는 임차인의 탓으로 돌릴 수 없습니다.

서한솔 기자: 이와 비슷한 문제, 예를 들면 어떤 것이 있을까요?

유달준 변호사: 예를 들어 벽지의 사용연한이 5년이라고 할 때 새로 도배를 한지 2년이 지난 상태에서 임차하여 3년을 사용한 경우에 벽지의 교체가 필요하다고 하더라도 그 비용을 임차인에게 요구할 수는 없을 것입니다. 그렇지만 새로 도배를 한지 2년 만에 낙서나 기타 사유로 벽지의 교체가 필요한 지경에 이르렀다면 벽지교체비용은 보증금에서 공제될 수 있을 것입니다.

서한솔 기자: 사태가 해결되지 않고 임대인이 임차인에게 계속해서 문제를 제기한다면 이 A학생은 어떻게 해야 할까요?

유달준 변호사: 임차인의 잘못으로 수리가 필요한 부분이 발생되었다고 하여 공제를 할 것인지는 통상 임대인이 통보하고 임차인은 승낙하는 방식으로 합의에 이르게 되나, 만약 사안의 경우처럼 합의가 되지 않는다면 결국 법원의 판단을 받을 수밖에 없습니다. 임차인은 원고가 되어 미지급된 잔여보증금의 반환을 소로써 청구해야 하고, 이때 임대인은 피고가 되어 미지급된 잔여보증금만큼의 공제되어야 한다는 항변을 하게 됩니다.

서한솔 기자: 이러한 문제에 대비해 임차인으로서 주의해야할 부분이 있다면 무엇일까요?

유달준 변호사: 이와 같은 다툼으로 소송까지 가게 된다면 비용이나 시간적인 면에서 임대인과 임차인 모두에게 손해가 될 것입니다. 처음 입주를 할 때 다툼의 여지가 생기지 않도록 임차목적물의 구석구석을 사진으로 찍어 보관하는 것이 필요하겠습니다. 그리고 전 임차인으로부터 임차목적물을 사용하는데 있어 불편했던 부분이나 주의 깊게 살펴보아야 할 부분에 관한 이야기를 듣고, 임대인에게 고지를 해두는 것이 필요하겠습니다.

서한솔 기자: 네! 오늘 좋은 말씀 감사합니다. 지금까지 유안 법률사무소 대표 유달준 변호사와 함께한 ‘똑똑한 수요일’이었습니다.