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[경제야 놀자!] 양도소득과 관련된 절세 팁Ⅱ
박지영 기자  |  news0227@naver.com
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승인 2018.08.22  15:20:23
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1주택 소유자가 공부상은 주택이나 사실상 상가인 건물을 또 하나 소유하고 있다면 주택을 양도하기 전에 공부를 정리해놓으면 양도주택에 대하여 1세대1주택 비과세를 받을 수 있다.

아파트 1채와 상가건물을 소유하고 있는 김길동씨는 거주하는 아파트를 팔고 단독주택으로 이사하였으나 1세대 1주택 비과세 대상으로 보아 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

그런데 몇 달 후 세무서에서 양도소득세 5,000만원을 납부하라는 고지서가 발부되어 내용을 알아보니 상가건물 중 일부가 주택으로 등재되어 있어 1세대 2주택 소유자에 해당되므로 양도소득세를 내야 한다는 것이다.

건축물관리대장에는 상가건물 중 일부가 주택으로 등재되어 있지만 아파트를 양도할 당시에는 점포로 임대하고 있어 사실상은 주택이 아니었다. 이런 상황의 경우에는 어떤 방법으로 구제를 받을 수 있을까?

 

◆ 주택여부의 판정

1세대 1주택에서 ‘주택’이란 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 건축허가서상의 내용 또는 등기 내용에 관계없이 거주의 목적을 위하여 사용되는 건축물은 주택으로 본다.

거주용으로 사용하는지 여부는 공부(등기부, 건축물관리대장 등) 상의 용도에 관계없이 사실상의 용도에 따라 판단하되, 사실상의 용도구분이 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따라 판단한다.

그러므로 위 사례의 경우 건축물관리대장에 주택으로 되어 있다 하더라도 사실상 점포 또는 사무실 등으로 사용했다면 당해 건물은 주택으로 보지 않는다. 따라서 아파트를 양도한 것은 1세대 1주택의 양도에 해당되어 양도소득세를 내지 않아도 된다.

 

◆ 사실의 입증

국세청 및 일선 세무서에서는 모든 과세자료에 대하여 일일이 사실상의 용도를 확인하여 과세할 수 없으므로 일단 공부상의 용도에 의해 과세대상 여부를 판단한다.

그러므로 사실상의 용도가 공부상의 용도와 다른 경우에는 납세자가 사실상의 용도를 입증해야 하는데, 다음과 같은 증빙서류에 의하여 그 사실이 객관적으로 입증되어야 인정을 받을 수 있다.

과세관청의 소명요구시 점포로 임대했음을 증명할 수 있는 서류등을 제출하면 된다.

   
 

◆ 절세방안

양도소득세는 통상 양도일로부터 4~5개월 이상 지나야 고지서가 발부 되는데, 미리 서류를 준비해 두지 않았다면 증빙서류를 갖추기가 쉽지 않으며 임차인이 바뀌었다던가 협조를 해 주지 않으면 더욱 어려움을 겪게 된다.

또한 증빙서류는 공부상의 내용을 부인하고 새로운 사실을 입증해야하는 것이어야 하기 때문에 누구나 인정할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 않으면 사실을 인정받기가 매우 어렵다.

그러므로 위와 같은 경우 아파트를 팔 계획이라면 미리 상가건물의 용도를 변경하고 공부를 정리해 놓는 것이 좋다. 그래야 나중에 사실을 입증하기 위해 증빙서류를 갖추는 수고를 덜게 된다.

※관련용어

공부(公簿):‘공부’란 관공서에서 작성ㆍ비치하고 있는 장부로서, 부동산 등기부등본, 토지대장,건축물관리대장, 주민등록표등본 등을 말한다.

☞공부상에는 등재되어 있지 않으나 무허가주택이 있고 사실상 거주나 보유하였다면 이를 적극 입증하면 절세혜택을 받을 수 있다.

농가주택이나 대지가 없은 주택의 경우에는 그 부수토지 안에 실제로 주거용으로 사용하는 무허가 건물이 있는 경우가 종종 있다.

이때 건물은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하여 비과세 되었으나, 부수토지가 넓어서 기준면적을 초과하는 토지가 발생되고 그에 대하여 양도소득세가 과세되는 경우 등기부 등 공부상의 내용만을 가지고 세금을 계산하면 실제 내야 할 세금보다 훨씬 많은 세금을 납부할 수 밖에 없게 된다.

이러한 경우에는 어떤 방법으로 절세를 할 수 있을까?

 

◆ 1세대 1주택비과세

소득세법에서는 1세대 1주택과 그에 부수되는 일정한 범위 내의 토지를 양도함으로써 발생된 소득에 대하여는 양도소득세를 비과세하고 있다.

여기서 ‘1세대 1주택’이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택(미등기, 고가주택은 제외)의 보유기간이 2년 이상인 것과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적의 5배(도시지역 밖은 10배)이내의 토지를 말하며,

‘주택’이란 공부상의 용도구분에 불구하고 사실상 주거용으로 사용하는 건물과 그 부속건물을 말한다. 따라서 공부상 점포 또는 사무실로 되어 있는 건물이나 무허가 건물도

실제로 주택으로 사용되는 때에는 주택으로 보며, 농가 주택의 부수창고 등도 주택으로 본다.

 

◆ 절세방안

주택의 일부 또는 부수토지 내에 무허가주택이 일부 있더라도 1세대 1주택으로 비과세되거나 허가받은 건물만을 가지고 계산하더라도 그 부수 토지가 기준면적 이내인 때에는 문제가 없다.

문제는 대지가 넓어 기준면적을 초과하는 토지가 나오는 경우인데, 이런 때에는 공부에 등재되지 않은 무허가 건물은 없는지 또는 주택으로 볼 수 있는 부속건물은 없는지를 철저히 살펴보는 것이 좋다. 왜냐하면 주택으로 볼 수 있는 무허가건물이 있으면 그 바닥면적의 5배(또는 10배)에 상당하는 토지에 대하여도 비과세 적용을 받을 수 있기 때문이다.

예를 들어, 도시지역 내에 있는 주택으로 대지가 495㎡이고 허가건물의 바닥 면적이 66㎡, 무허가건물의 바닥면적이 33㎡가 있는 경우

•‌‌‌ 공부상의 내용만 가지고 계산하는 경우에 주택의 바닥면적(66㎡)의 5배 (330㎡=66㎡×5)를 초과하는 토지의 면적 165㎡(495㎡330㎡)는 양도소득세가 과세되나

•‌ 주택에 해당하는 무허가건물이 있음을 입증하면 주택 바닥면적 99㎡(66㎡ + 33㎡)의 5배에 해당하는 토지 면적은 495㎡ (99㎡×5)이므로 전체를 비과세 받을 수 있다.

무허가건물이 있음을 입증하는 것이 쉬운 일은 아니나 대체로 다음과 같은 서류를 준비하면 될 것이다.

•‌‌‌ 부동산매매계약서(무허가건물부분도 반드시 표기)

•‌ 무허가건축물에 대한 재산세납부영수증 또는 과세대장 사본

•‌ 무허가건물을 임대한 경우 임차인의 주민등록표등본

•‌ 양도당시의 날짜가 표시된 현장사진

•‌ 인근주민들의 인우보증서 등

 

 

<약력>

중앙대학교 무역학과

서울벤처정보대학원 경영학 석사졸업

   
▲ 차재영 세무사

서울벤처정보대학원 경영학박사과정 재학 중

세무법인 한백택스 대표

㈜굿앤굿 자문 세무사

CFO 아카데미 연말정산 센터장

대한상공회의소 생산성본부 강사

㈜굿앤굿 실전자산설계아카데미 세무담당 강사

서울시 조세담당위원, 조세일보 객원 기자

대한상공회의소 CEO IT 경영자문위원

서울지방세무사회 연수위원

충청일보 ‘경제야 놀자’ 연재

 

 

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