[정세윤 변호사] 정부는 부동산 투기를 억제하기 위하여 해당 지역별로 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역을 각 지정하였다. 충청권에서는 세종시를 유일하게 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역으로 모두 지정함으로써 전국에서 가장 강력한 부동산 투기 억제 정책을 펼치고 있다. 이에 이번 칼럼에서는 아래와 같이 규제 강도 순으로 부동산 투기 억제에 관한 각종 규제 사항을 살펴보고, 다음 칼럼에서는 이번 칼럼에 이어 최근 개정된 조정대상지역 내 주택 양도 시 중과세 규정과 비과세 특례 규정에 대하여 알아보도록 하겠다.

한편, 아래와 같이 조정대상지역에 적용되는 규제는 투기과열지구 및 투기지역에도 적용되고, 마찬가지로 투기과열지구에 적용되는 규제는 투기지역에도 적용되기 때문에, 규제의 강도는 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 순으로 커진다.
　

전국에 공통으로 적용되는 규제 내용에는 △HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사)에서 중도금 보증 시 보증요건이 기존에는 1인당 2건이지만 2018년 8월 3일 이후 입주자 모집은 세대당 2건 이하 △청약 가점제로 당첨된 사람과 그 사람이 속한 세대의 세대원은 2년간 가점제 재당첨 금지 △민영주택에서 미계약분이 발생하면 예비입주자를 선정하는데 예전에는 추첨으로 선정했지만 앞으로는 가점제를 적용하여 선정 △지방 광역시 민간택지 전매 6개월 간 제한 △재개발 사업시 전체 세대 수의 최소 5%(서울은 10%)를 임대주택으로 공급한다.

　
조정대상지역에 적용되는 규제 내용에는 △다주택자 양도소득세 중과 (2주택자는 기본 세율에 10% 추가, 3주택이상은 20% 추가) △다주택자 양도소득세 장기보유 특별공제 배제 △1세대 1주택자가 양도소득세를 비과세 받기 위해서는 2년 이상 거주 △ 분양권 전매시 양도소득세율 무조건 50% △ HUG, HF의 중도금 보증 세대당 1건 △주택청약 1순위 자격 강화: 청약통장 가입 후 2년이 경과해야 하고 국민주택의 경우 연체 없이 24회 이상 납입해야 하는 조건이 추가 △민영주택 중 청약 가점제로 분양하는 비율 85㎡ 이하는 75%(투기과열지구는 100%), 8용㎡ 초과는 30%(투기과열지구는 50%), 국민주택은 100% △오피스텔 거주자 우선 분양 20%, 소유권 이전 등기시까지 전매 제한 된다.

　
투기과열지구에 적용되는 규제에는 △ 재건축 조합원 지위 양도가 조합설립 인가 이후부터 소유권 이전 등기시까지 제한. 단, 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 경우, 조합 설립 후 3년 내 사업인가 신청이 없고 3년 이상 소유한 경우, 사업 시행 인가후 3년 내 착공하지 못하고 3년 이상 소유한 경우는 양도 가능 △ 재개발 조합원 분양권 전매가 관리처분계획 인가 후부터 소유권 이전 등기시까지 제한 △재건축, 재개발 일반분양 및 조합원 분양 5년이내 재당첨 제한 △ 3억 이상의 주택(분양권, 입주권 포함) 매입시 자금조달계획 및 입주 계획 의무적 신고 △ 민영주택 중 청약 가점제 분양 비율 85㎡이하는 100%, 85㎡ 초과는 50%(국민주택은 100%) △ LTV·DTI 40%, 단, 서민 실수요자는 50%, 주택담보대출이 1건 이상 있는 경우에는 30%. 투기지역은 세대 기준으로 주택담보대출이 1건 있으면 추가 대출 불가하다.
　

마지막으로 투기지역에 적용되는 규제로는 △조정대상지역과 투기과열지구에 적용되는 규제에 더하여 주택담보대출 세대당 1건 으로 제한 된다.