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조정대상지역 개정 중과세 및 비과세 특례 규정정세윤 변호사
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승인 2019.10.09  15:14:13
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[충청시론] 정세윤 변호사

앞서 칼럼에서 살펴보았듯이 각 지역별로 부동산 투기 억제에 관련한 규제 내용이 다른데다가, 수시로 법령이 개정되는 이유로 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 비과세 특례 요건에 해당하는지 또는 얼마나 실제로 과세될지 정확하게 판단하기가 어려워졌다. 개정 내용을 다 숙지하는 것이 쉽지 않을뿐더러 정확한 개정 시점을 알기도 어려운 상황이기 때문이다. 이에 이번 칼럼에서는 조정대상지역 내 주택 양도와 관련하여 반드시 알아두어야 할 주요 개정안을 살펴보고자 한다.

먼저 조정대상지역 내 주택 양도에 관한 중과세 규정이다. 1세대 2주택 이상을 가지고 있는 다주택자가 조정대상지역 내 소재한 주택을 양도할 경우에는 기본세율에 10%, 3주택자 이상인 경우에는 20%를 가산한 세율을 적용받게 된다. 이 규정에 해당하는지 여부를 정확히 판단하기 위해서는 양도하고자 하는 주택의 취득시점과 해당 지역의 조정대상지역 지정일을 상호 비교해 보아야 한다. 만약 조정대상지역으로 지정되기 이전에 매매 계약을 체결하고 계약금을 이미 지급한 상태였고 관련 증거가 객관적으로 입증할 수 있다면(금융거래내역 등) 이 중과규정을 적용받지 않는다.

다음으로 일시적 2주택 특례에 관한 개정 규정이 있다. 종전 규정은 기존 주택을 취득하고 1년 이상 경과한 뒤에 신규 주택을 취득하더라도 3년 안에만 기존 주택을 양도하면 일시적 2주택으로 보았다. 일시적 2주택자는 1세대 1주택과 같이 비과세 규정을 적용받기 때문에 양도소득세는 전혀 부담하지 않는 것이다. 이와 같은 일시적 2주택 비과세 특례 규정은 헌법에 규정된 거주이전의 자유를 보장하고자 3년간 유예기간을 두고 적절히 기존 주택을 처분할 수 있도록 한 것이다.

그러나 이 규정도 2018년 말에 개정되면서 기존 주택과 신규 주택 모두 조정대상지역 내에 소재한 주택인 경우에는 그 유예기간이 2년으로 단축되었다. 단, 2018년 9월 13일 이전에 신규 주택을 취득하였거나 매매 계약을 맺고 계약금을 이미 지급한 경우와 분양권에 당첨돼 분양계약금을 이미 납입한 경우에는 기존 규정을 적용받도록 하고 있다. 요컨대 기존 주택과 취득 주택이 모두 조정대상지역 내 주택이고, 신규 주택을 2018년 9월 13일 이후에 취득한 경우에는 유예기간이 3년에서 2년으로 단축되는 것이다.

마지막으로 주택의 보유기간과 관련된 개정 규정이 있음을 유의하여야 한다. 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받으려면 기본적으로 2년 이상 보유해야 한다. 그동안 보유기간은 실제 해당 주택의 취득일부터 양도일까지의 기간이 2년 이상이면 충족됐다. 그러나 개정안은 중간에 2주택 이상을 보유한 기간이 있으면 이 기간을 제외한다. 해당 주택 외에 모든 주택을 양도해 1세대 1주택자가 된 시점부터 2년을 기산하는 것으로 바뀐 것이다. 해당 주택을 단순히 2년 이상을 보유하는 것이 아니라 1세대 1주택자로서 2년 이상을 보유하다가 양도하는 경우에만 비과세를 적용받도록 바뀐 것이다. 다만 신뢰보호의 원칙상 당장 적용하지 않고 2021년부터 적용하도록 하고 있다.

이 규정을 고려하면 2020년 안에 1주택을 처분해서 비과세를 적용받아야 한다. 2021년 이후에 양도해야 한다면 1주택인 기간을 2년 이상 지속한 뒤 양도해서 비과세를 적용받아야 한다. 이 규정은 앞선 규정들과는 달리 언제 취득했는지 여부보다 양도시점이 중요하기 때문에 2021년을 전후해서 양도할 계획이 있는 경우라면 반드시 주의해야 한다.

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