[충청시론] 정세윤 변호사

최근 부동산 매매계약을 체결한 이후 해당 부동산 가격이 많이 오르게 되면서, 위약금 특약을 한 매도인은 매수인에게 계약금 배액을 반환하면서 계약을 해제하는 사례가 많아지고 있다. 이러한 경우 매도인은 언제나 계약을 해제할 수 있는 것일까? 매수인의 입장에서 이러한 매도인의 일방적인 계약 해제를 막을 수 있는 방법은 없는 것일까? 결론부터 얘기하자면 민법은 부동산 매매계약에서 해제가 가능한 시점은 이행의 착수가 있기 전까지로 보고 있으므로, 매수인이 이행의 착수에 이르렀다면 매도인은 계약을 해제할 수 없다. 그렇다면 이행의 착수의 의미 및 그 시기는 무엇인지가 중요할 것인데, 이에 대하여 아래와 같은 판례를 통하여 자세히 알아보고자 한다.

① 이행의 착수의 의미는, 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말한다.

매도인이 민법 제565조에 의하여 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 매수인이 이행에 착수할 때까지 하여야 할 것인바, 여기에서 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말하는 것으로서, 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하나 반드시 계약내용에 들어맞는 이행의 제공의 정도에까지 이르러야 하는 것은 아니라 할 것이다(대법원 2002. 11. 26. 선고 2002다46492 판결).

② 이행의 착수의 시기에 관해서는, 판례는 당사자 간에 설령 잔금 지급 시기를 특정하였다고 하더라도 이전에 특별한 약정이 없다고 한다면 이행의 착수가 가능하다고 보고 있다.

이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다(대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323).

③ 한편, 상대방이 계약 해제의 의사표시를 하였더라도, 상대방이 배액의 상환을 직접 하면서 해제하기 전까지는 이행의 착수를 할 수 있다.

매매계약 당사자 간에 계약금을 수수하고 계약해제권을 유보한 경우에, 계약금을 받은 자가 배액을 상환하고 계약을 해제함에는 단순한 의사표시만으로는 해제할 수 없고, 반드시 그 의사표시와 동시에 배액을 상환하거나, 적어도 그 이행의 제공이 있음을 요한다(대법원 1966. 6. 21. 선고 66다699,700 판결).

결론적으로 계약 체결 당시에 비하여 그 시세가 급등하는 부동산인 경우에, 매도인이 계약금 배액상환의 지급으로 일방적으로 계약 해제를 하는 것을 막기 위하여, 매수인은 그 시세 변동을 미리 예측 하여 중도금과 잔금 기일을 계약 체결일과 최대한 근접하여 그 기한을 짧게 설정하거나, 계약 체결 이후 곧바로 이행의 착수를 하여 계약의 구속력을 갖게 하는 것이 무엇보다 중요할 것이다(예컨대 계약금 이외에 중도금 또는 잔금의 일부 지급).