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2020년 8월부터 시행되는 분양권 전매제한정세윤 변호사  
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승인 2020.06.17  17:45:47
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[충청시론] 정세윤 변호사

국토교통부는 2020년 8월부터 실수요자 중심의 주택공급을 위하여 수도권, 지방광역시에 분양하는 주택에 대하여 소유권이전등기시까지 분양권 전매제한을 한다고 발표하였다. 정부가 위와 같이 수도권, 지방광역시에 대하여 분양권 전매 제한을 강화하는 이유는, 부동산 투기수요를 차단하고 실수요자중심의 분양시장을 만들기 위함에 그 목적이 있다.

실제로 현재 전매제한 기간이 상대적으로 짧은 점(전매제한 기간이 없거나 6개월)을 이용하여 투기수요자들은 분양권 전매를 목적으로 맹목적으로 청약을 하였고, 이 때문에 2020년 분양단지 중에 40% 이상이 20 대 1의 높은 청약경쟁률을 기록하는 기이한 현상이 생겨, 청약과열단지가 전국적으로 발생하고 있는 심각한 문제가 대두되고 있는 것이다.

이러한 문제 때문에 정부는 오는 8월부터 수도권 과밀억제권역, 성장관리권여과 지방광역시 도시 지역에 관해서는 소유권이전등기시까지 분양권 전매제한을 할 예정에 있는데, 현행 제도와 앞으로 변경되는 내용을 정리해 보면 다음과 같다.

 

현행 민간택지에서 건설, 공급되는 주택에 대한 전매 제한

오는 8월부터 시행되는 분양권 전매 제한 강화 내용

 

○ 투기과열지구

→ 소유권이전등기일까지

○ 조정대상지역

→ 6개월 ~ 소유권이전등기일

○ 수도권 및 지방광역시

→ 6개월

○ 기타민간택지

→ 제한 없음

○ 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역과 지방광역시의 도시 지역

→ 소유권이전등기시까지

그렇다면 정부의 위와 같은 강력한 대책에 따른 파급 효과는 어떠할까? 우선 단기적으로는 8월전까지 시행시공사가 조기 분양을 위해 최대한 앞당겨 물량을 내놓을 것이고, 8월 이전에 민간택지에 6개월 전매가 되는 분양아파트에는 투기수요가 몰려 분양권 가격이 급등할 가능성이 높다. 장기적 관점에서 보면, 소유권이전등기시까지의 분양권 전매제한으로 인해 투기 시 소요 자금이 늘어날 수밖에 없고 환금기간 역시 길어짐에 따라 주택 청약률 및 가격은 필연적으로 낮아질 것이다.

반면, 이번 분양권 전매제한 지역에 포함되지 않는 주택들은 어떠할까? 충청도의 경우 천안, 아산 등이 비규제지역이라 할 것인데, 이들 지역들은 벌써부터 기존 주택은 물론 분양권 프리미엄이 폭등할 추세에 있다. 이른바 풍선 효과로 투기세력들은 비규제지역들만 선별하여 여기에 각종 호재성 기사를 더해 주택가격의 상승을 견인하고 있는 것이다. 수요와 공급의 원칙에 따라 이들 지역의 분양권 시장은 당분간 급격히 상승할 수밖에 없다. 규제의 부작용인 풍선 효과가 사회적으로 부정적으로 평가될 수밖에 없는 것은 사실이지만, 부동산 투자자 또는 투기세력들의 입장에서는 매력적인 투자처로 보일 수밖에 없는 것이고, 자본주의 사회에서 이들을 비난하기는 더더욱 어려워 보인다. 이러한 까닭에 비규제지역 풍선 효과까지도 억제할 수 있는 보유세 강화, 분양권 전매 시 양도소득세율 강화 등 보다 종합적인 대책이 강구되어야 할 시점이 이제는 다가왔다고 생각된다. 정부는 선별적 규제만으로는 부동산 안정화를 할 수 없다는 사실을 인정하여야 하며, 이제는 보다 선제적이고 적극적으로 투기세력에 대응해야만 한다.

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