최근 방송 및 신문 등 각종 매체에서 부동산시장의 회복시점 및 부동산 가격변동에 대한 전망을 내어놓고 있다. 이러한 전망 및 예측은 부동산시장에 대한 분석에 근거하고 있다. 부동산의 경우 제 특성에 따른 특이점이 있으나 기본적으로 일반재화와 같이 경제재의 하나로서 부동산의 가격변동 및 개발계획의 실행 등 관련 의사결정은 부동산 시장상황에 기초하여 이루어진다. 따라서 부동산의 가격분석 뿐만 아니라 부동산 관련 의사결정을 위해서는 시장분석이 선행되어야 한다.

부동산 시장분석이란 부동산 의사결정을 지원하기 위한 부동산 시장의 동향과 추세를 연구하는 활동. 입지, 공간연계, 수요, 공급, 경쟁 및 시장에 관한 상호관계를 규명하여 최적의 부동산 의사결정을 이끌어내는 활동이다.

특정 유형의 부동산에 대한 시장분석은 일반적으로 △부동산 생산성 분석△ 시장설명△ 수요분석과 예측 △ 경쟁되는 공급분석과 예측 △ 균형 또는 잔여분석(수요공급의 상관분석) △ 획득률(포착률산정 △ 기타 (타당성 분석) 등의절차를 통해 수행될 수 있으며, 계획된 부동산에 대해서는 대체용도의 재정적 타당성분석과 더불어 한계치로 투자의 손익분기점을 사용하는 한계치 분석(타당성분석)이 추가될 수 있다.

생산성분석은(productive analysis) 물리적, 법적, 입지적 특성등 대상 부동산의 여러 가지 특성을 조사하여, 시장성 있는 대안적 용도를 선정하는 것이다.

시장설명은( market delineation) 생산성 분석을 토대로 부동산 제품을 차별화한 후 대상 부동산에 대한 시장을 획정해야 한다. 이는 부동산이 용도, 지역, 물리적 특성 등에 따른 시장의 분화에 따른 것으로 시장 세분화를 통해 소비자시장을 보다 동질적인 소집단으로 구분한다.

수요· 공급분석은 시장획정 단계에서 수집한 경쟁 수급 자료를 이용하여 이루어지며 수요분석은 매수자와 임차자 등 대상 부동산의 가능수요자를 확인하며, 수요에 영향을 미치는 제요인의 분석과 그에 따른 수요의 크기 및 장래 추세분석이 이루어진다. 공급은 제품의 생산과 유용성으로서 공급분석의 대상은 신규, 기존 부동산 및 건축 중인 부동산, 계획예정 부동산이 포함되며, 구체적으로 공실률 및 임대료 추세, 정부서비스의 유용성, 건축착공 량과 건축허가 수, 도시 및 지역계획, 건축비용의 추세 및 금융의 유용성 등을 기초로 이루어진다.

균형분석은 장기적으로 수요 공급은 이론적으로 균형을 이루는 것으로 되어 있으나, 현실적으로는 그렇지 않는바 현재 및 미래의 수급상황을 면밀히 검토하고 초과 수요, 공급여부 및 해소시점을 분석하는 것 이다.

포착율은 특정유형의 부동산의 전체 가능 시장에서 대상 부동산이 차지하고 있거나 차지할 것으로 예상되는 비율로서 즉 포착율 분석은 시장의 대상 부동산의 시장에서의 경쟁력에 대한 분석이다.

타당성분석은(feasibility analysis) 대상 부동산에 대한 경제적 성공 또는 실패의 가능성을 분석하는 것으로 대상 개발 계획에 따른 시장분석을 기초로한 현금흐름 및 공실률, 영업경비, 저당조건, 세금 등을 고려하여 경제적으로 수익성이 있는지를 판단하는 것이다.

한편 부동산시장은 고정적인 것이 아니라 항상 변동의 과정에 있으며, 사회 , 경제, 환경, 법적문제 등 여러 분야에 연관되어 있다. 따라서 부동산과 관련된 금융, 개발, 투자 등의 의사결정은 보다 객관적인 시각에서 전문적인 부동산 시장분석을 토대로 이루어 져야 시장의 각종 위험을 회피, 관리 할 수 있음을 유의하여야 할 것이다.

▲ 김효경 감정법무법인 감정사