경매로 부동산 사도 아무런 하자 없다
| 경매로 부동산을 사면 정말로 재수가 없을까? 그렇지 않다. 최근에는 민사집행법 개정으로 일반인들도 경매에 접근하기가 쉬워져 기대수익률이 다소 낮아졌지만 예전에는 경매를 통해 큰 돈을 번 사람들이 많다. 그러면 그들이 재수가 없는 것일까? 또 이런 경우는 어떨까? 결혼을 앞둔 예비 신랑들이 열심히 공부해 경매를 통해 자기 손으로 신혼집을 마련하고 단란하게 사는 모습들… |
민사집행법 개정으로 일반인도 참가 쉬워져
내집 경매 넘어가도 빚 일부상환등 방어 가능
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| ▲최근 경매법정에는 일반인들도 발길이 이어지고 있다. 한 법정이 경매에 관심을 보이는 참가자들로 북적이고 있다. |
이때 정신을 바짝 차리고 부동산을 급매로 매매할 수만 있다면 일부라도 건져 이사를 한다든지 후일을 도모할 수도 있다.
그렇지 못해 경매를 당한 소유자는 법위에 잠자는 자라고 볼 수 있다. 흔히 법에서도 그런 사람들은 보호할 필요가 없다고들 한다.
또한 해당 부동산은 누구에게든 소유권을 넘길 수밖에 없고, 또한 채권자는 어떻게든 채권을 회수해야 한다.
본인이 자진 매각을 통해 갚기를 포기하고 경매제도가 없다면 채권자인 금융기관이나 기업의 입장에서 채권을 회수할 길이 없게 되고 부실해질 수밖에 없어 결국 국민의 부담으로 돌아오게 된다.
따라서 국가에서 인정하는 감정기관에서 감정을 하고 그 금액을 토대로 최저매각가를 정한 다음 경매라는 투명한 완전경쟁의 틀을 통해 부동산을 매각해 그 대금으로 채권을 회수하고 연체된 세금도 징수하는데 경매에 참여하는 사람들을 피도 눈물도 없는 인정없는 사람으로 매도 할 수 있을까?
그리고 자기책임하에 또는 자기판단하에 담보를 제공하고 대출을 받는다든지, 남의 보증을 서준 것을 누구에게 원망할 수 있을까.
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| ▲법정에서 이뤄지고 있는 경매에서 참가자들이 입찰함에 투찰하고 있다. |
금융기관의 대출금을 예로 들어보자.
누구든 금융기관에서 대출을 받으면 그에 대한 대가로 이자를 물어야 한다. 대부분 처음에는 이자를 잘 낸다.
하지만 사업이 어려워진다든지, 남에게 큰 금액을 부도를 맞게 되면 여간해서 벗어나기 쉽지 않다. 우선은 이자를 연체시키게 된다.
처음에는 며칠 정도 늦다가 한 달, 두 달 등 연체기간이 점점 길어지게 된다. 그렇다고 금융기관에서 1∼2개월 연체했다고 곧바로 경매를 진행하지는 않는다. 우선은 전화독촉을 하고 그래도 안되면 서면으로 독촉장을 보내고…, 정 안되면 마지막 절차로 경매를 진행하게 되며 친절하게도 경매에 착수하겠다는 통지까지 해준다.
금융기관이 법원에 경매를 신청하면 법원은 감정기관에 감정을 시키고 부동산과 관련된 이해관계인들에게 송달을 하는 등 사전에 준비기간이 길다. 보통 짧게는 5∼6개월부터 길게는 1∼2년이 경과되는 경우도 있다.
그리고 경매가 진행되는 과정에서도 낙찰되기 전까지는 채무자 입장에서 일부 상환을 한다든지, 연체이자를 정리한다든지 하면서 경매날짜를 늦추고 매매를 통해 정당한 값을 받아 채무를 변제할 수도 있다.
이런 과정들이 있음에도 자포자기하고 방치한 후 낙찰이 되면 낙찰자에게 얼마나 잘사나 두고 보자라든지 과다한 이사비용을 요구하며 버티기도 한다.
사람은 많이 알고 봐야 한다. 이런 일련의 과정들을 잘 알고 대처하면 상처입고 가족이 해체되는 아픔을 어느 정도는 줄일 수 있지 않을까?
| <경매용어> 공동주택 구분 아파트=5층이상, 연립주택=4층이하 공동주택이란 하나의 건물에 각 호수별로 독립된 화장실과 부엌이 갖춰져 있어서 독립된 주거생활을 할 수 있도록 구획된 주택으로 각 호수별로 소유권이 나눠져 있다. 공동주택에는 아파트, 연립주택, 다세대주택이 있다. 아파트는 5층 이상의 공동주택을 말한다. 연립주택은 건물의 면적이 660㎡ 이상이고 4층 이하, 다세대주택은 건물의 면적이 660㎡ 이하이고 4층 이하인 주택을 말한다. 단독주택에는 일반적인 단독주택과 다가구주택이 있다. 일반적인 단독주택은 1인 소유의 주택으로 1가구만이 살 수 있는 주택을 말한다. 다가구주택은 하나의 건물에 각 호수별로 독립된 화장실과 부엌이 갖춰져 있어서 독립된 주거생활을 할 수 있도록 구획된 주택으로 호수별로 소유권이 나눠져 있지 않은 건물의 면적이 660㎡ 이하인 주택을 말한다. 흔히들 다세대주택과 다가구주택을 혼동하기도 한다. |
<관심물건>
● 아산 음봉면 주택
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| ▲천안지원 경매일자 : 3월 20일 2006타경8336 |
①대지 413㎡ 건물(연면적) 106.2㎡, 최초감정가 약 1억9589만원, 2차 최저매각가는 약 1억3712만원임.
②제반차량 출입가능하며 부근은 전원주택단지로 단독주택, 답, 임야, 공장 등으로 형성돼 있음.
③시멘트벽돌 구조, 스라브지붕 단층주택임.
④천안 백석동, 차암동과 근거리에 위치해 출퇴근에 무리 없다. 건물도 비교적 양호해 2차 경매임에도 응찰을 고려해 볼 필요 있음.
● 대전 가양동 근린시설 및 주택
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| ▲대전지방법원 경매일자 : 3월 26일 2006타경10446 |
①2필지(총 623.8㎡)로 구성돼 있고 서측으로 약 35m포장도로와 접하며 교통사정 양호한 편임.
②건물(연면적 160.3㎡)은 경량철골 트러스트 지붕이다. 1층은 식당(왕솥뚜껑삼겹살), 지하층은 주택으로 사용 중임.
③최초감정가 약 6억4535만원, 이번 3차 최저매각가 약 3억1622만원임.
④인접도로와 급경사를 이루고 있으나 업무용빌딩, 음식점, 숙박업소 등 상가지역에 위치하고 있다. 후면은 중 소규모의 아파트, 연립 및 다세대주택 등 주거지역을 이루고 있어 음식점 경영 등 실수요자 입장에서 입찰에 참여할 만함.
| <주택임대차보호법 q&a> 사실상 사용 여부 기준으로 결정 q : 건축물대장상의 용도는 공장으로 돼 있지만 현재 내부구조를 변경, 주거로 사용하고 있는 건물을 임차해 입주와 전입신고를 마친 경우 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는지? a : 적용을 받을 수 있다. 어떤 건물이 주택임대차보호법의 적용의 대상이 되는 주거용건물인지 여부는 등기부, 건축물대장 등 공부상 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 사실상 주거로 사용하는지 여부를 기준으로 결정한다. 따라서 공부상 용도가 상가, 공장으로 돼 있어도 이미 건물의 내부구조 및 형태가 주거용으로 용도 변경된 건물을 임차해 그곳에서 일상생활을 영위하면서 사실상 주거로 사용하고 있다면 주 택임대차보호법이 적용된다. 옥탑방도 주거용 사용시 적용받아 q : 다가구용 단독주택에서 옥상의 옥탑을 임차해 실제 주거용으로 사용할때 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는지? a : 최근 다가구용 단독주택에서 옥상의 옥탑을 주거용으로 용도 변경하는 경우를 종종 볼 수 있다. 이런 경우도 임차해 실제로 주거용으로 사용하고 있으면 주택임대차보호법의 적용을 받는다. |