감정평가는 부동산에 대한 경제적 가치를 평가하는 것으로 부동산의 가격은 이용자의 다양한 목적에 의해 다양한 가격이 성립될 수 있으며, 이에 감정평가 또한 각각의 목적에 따른 감정평가가 있게된다. 이중 일반적으로 많이 접하게 되는 담보목적의 감정평가에 대해 살펴보고자 한다.
담보평가란 금융기관, 보험회사, 신탁회사등이 대출과 관련하여 채권의 확보를 위하여 제공되는 담보물의 가치를 평가하는 것을 의미한다.
부동산 담보대출에 따른 감정평가의 목적물은 채권을 회수 할 수 있는 요건을 갖추어야 하는바 이러한 목적물중 일정한 요건을 갖추어야 하는바 경제적 가치가 있는 것으로 담보의 취득, 관리, 환가처분등에 있어서 어려움이 없어야 한다.
일례로 학교교육에 직접 사용되는 학교법인의 재산, 국유재산중 행정재산과 보전재산, 신탁재산, 보험사업자의 소유재산으로 이는 원칙적으로 담보 목적물로 취득이 금지된다.
또한 학교법인의 재산, 공익법인의 재산, 의료법인의 기본재산, 사회복지법인의 기본재산, 전통사찰의 재산, 향교재산, 외국투자가 또는 외국인 투자기업이 관세등을 면제받아 도입한 자본재, 주택법에 의하여 건설된 주택 및 대지, 보조금의 예산 및 관리에 관한 법률상 중요한 재산등은 원칙적으로 담보목적물로서의 취득이 제한된다. 그러나 시, 도지사의 허가, 관계 중앙부서의 장 승인등이있는 경우에는 예외적으로 담보취득이 가능하다.
담보평가는 대상물의 권리관계, 물적상황 분석을 통한 담보취득의 대상여부의 확인, 채권자의 안전하고 확실한 채권회수를 위한 미래의 불확실성, 담보물의 변동가능성 및 채권차의 채권회수를 위한 일정한 기간내 환가처분가능여부 등을 고려하여 평가가 이루어지며, 가격시점 현재 대상물건의 일시적인 이용 및 불법적 이용, 미실현 개발이익은 배제한 상황을 기준을 평가가 이뤄진다.
부동산담보평가에서는 채무자의 유동성확보와 채권자의 안정성확보라는 두가지 측면이 대립하게 된다. 채무자의 유동성확보라는 관점에서는 가능한 투하된 자본의 최고한도까지 유동화에 그 목적이 있으며, 채권자의 안정성의 관점에서는 채권의 보전에 위험을 최소화 하는데 목적이 있다.
즉 담보평가에서는 유동성과 안정성일하는 상반된 성격이 상존하게 된다. 따라서 담보목적물에 대한 감정평가는 보다 공정하고 객관적인 감정평가가 요구된다.
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