부동산 시장이 안정세를 띄면서 종래 양도차익(자본이득)을 목적으로 하는 투기적 시장이 아닌 부동산을 취득, 안정적인 운영, 처분을 통해 정당한 소득이득과 자본이득을 목적으로 하는 부동산 투자시장으로 변모하고 있습니다. 이러한 현상으로 상가, 오피스텔, 임대용 부동산등 수익성 부동산을 중심으로 수요증대로 나타나고 있으며, 부동산의 수익성 분석에 대한 관심이 커지고 있습니다.
부동산의 감정평가 기법으로 부동산의 수익성에 기초한 수익환원법이 있습니다. 동 기법은 대상 물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익 또는 미래의 현금흐름을 적정한 율로 환원 또는 할인하여 가격시점에 있어서 평가가격을 산정하는 기법입니다.
수익환원법은 적용 수익률에 따라 직접환원법(direct capitalization method), 수익환원법(yield capitalization method)으로 나눌 수 있으며, 이러한 수익방식 중에서 부동산 가치 정의에 가장 부합하는 방식이라 할 수 있는 할인현금수지분석법(dcf분석법)이 부동산 수익가격 평가 및 투자분석에 광범위하게 활용되고 있습니다.
할인현금수지분석법(dcf분석법)은 장래 매기간 기대되는 현금수지를 현재가치로 환원하여 대상 부동산의 시장가치를 구하거나 투자액과 비교하여 투자의사결정에 활용되는 기법입니다. 이 방법은 전형적인 기간 동안 보유, 전형적인 투자자는 저당을 결합하여 부동산을 매수, 수익은 매기 지분수익, 원금상환에 의한 지분형성분, 기간말 가치증감분으로 구성, 부동산의 가치변화를 예측하여 가치를 결정, 지분소득에 관심이 있음, 세금의 영향에 대한 고려 등의 가정을 전제하고 있습니다.
할인현금수지분석법(dcf분석법)은 대상 부동산의 세후현금수지의 분석 및 추계, 시장분석을 통한 할인율의 도출, 이를 기초로 지분가치의 산정 및 저당가치를 산정한 후 대상 부동산 가치를 추계하는 절차로 이루어지며, 수익률의 적용에 있어 투자자의 요구수익률 적용 등을 통한 투자가치 분석 등에 이용하고 있습니다.
동 방법은 시장인의 형태 반영, 단기간 전형적 보유 기간의 가정을 통한 오류 가능성을 축소, 절세 효과의 반영, 지분 수익률 극대화, 현금 소득 극대화 등에 대한 분석이 가능하여 투자 분석 등에 유용하다는 점에서 타 기법에 비하여 우수성이 있습니다. 그러나 현실적으로 부동산시장의 구조적 불안정성에 따른 지금까지 부동산 시장이 공급자 중심의 시장인 점, 투자자 행태 또한 운영이익이 아닌 자본이득에 맞추어져 있다는 점에서 비준가격과 수익가격의 괴리가 큰 것이 현실입니다. 또한 수익방식의 활용을 위한 순수익, 할인율 및 환원이율에 대한 기초적인 데이터가 부족한 실정으로 인해 기법의 적용에 제약이 존재하는 것이 현실입니다.
그러나 이제 부동산 시장의 투자가 종래 시세차익(자본이득)을 목적으로 하는 투기적 시장이 아닌 부동산의 안정적 운용에 따른 건전한 투자시장으로 변모하는 만큼 수익성 분석을 토대로 한 평가기법 및 투자분석 기법들의 활용 폭이 커지고 있습니다.
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