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지난 7월 31일 주택임대차보호법(이하 주임법)이 개정된 데 이어 그로부터 불과 2개월도 지나지 않은 9월 24일 상가건물임대차보호법(이하 상임법) 역시 개정되었다. 이번에 각 개정된 주임법과 상임법의 핵심적인 내용은 무엇이며, 임대인과 임차인의 입장에서는 어떠한 점에 유의해야 할지 살펴보기로 하자.

우선 개정 주임법에서 눈에 띄는 것은 ‘계약갱신청구권(제6조의 3)’이다. 계약갱신청구권(제6조의 3)은 원래 주임법 상에는 없던 제도였다. 개정 전 주임법에 따르면, 임차인은 임대인이 임대차계약 기간이 끝나기 1개월 전부터 6개월 전까지의 기간 중 임차인에게 갱신거절을 하거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 않는 이상 2년 단위로 임대차계약을 묵시적으로 갱신할 수 있었다. 즉, 기존 주임법 상 최초 임대차기간 2년이 경과한 이후 임차인은 임대인의 의사에 따라 이른바 ‘묵시적 갱신’을 통해 임대차계약을 수동적으로 갱신할 수 있었을 뿐, 이를 임대인에게 적극적으로 청구할 권리는 없었던 것이다.

그러나 개정 주임법은 임차인이 임대인에 대하여 적극적으로 임대차계약 갱신을 요구할 수 있는 권한을 부여하였고, 임대인은 특별한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없게 되었다. 즉, 기존 주임법 상 임대인은 최소 2년간만 임차인에게 임대차기간을 보장하면 되었지만, 주임법의 개정으로 임대인은 최소 4년간 임차인에게 임대차기간을 보장해 주어야 하는 부담을 안게 된 것이다.

그러나 현재 논란이 되고 있는 것은 임대인이 임차인에게 보장해 주어야 하는 임대차기간이 사실상 2년에서 4년으로 늘어났다는 차원의 문제가 아니다. 개정 전 주임법과 달리 임차인이 임대인에게 계약갱신을 청구할 권리를 갖게 됨에 만약 임차인이 이를 악용할 경우 임대인은 자신이 임차인에게 임차하고 있던 주택을 매매하고도 소유권 이전에 어려움을 겪을 가능성이 있기 때문이다. 가령 임대인이 자신이 세를 주고 있는 주택을 다른 사람에게 팔기로 한 상태에서 임대차계약갱신청구권을 행사할 수 있는 기간 중에 있던 임차인이 돌연 계약갱신청구권을 행사할 경우 주택을 매수하기로 한 새로운 주인은 주임법이 정한 갱신거절사유가 없는 한 이를 2년 간 감수할 수밖에 없다. 따

라서 임대인의 입장에서는 임차인이 이 같은 ‘말바꾸기’를 하지 않도록 사전에 계약갱신청구권 행사를 포기하겠다는 각서를 임차인으로부터 받아두는 것이 필요할 것으로 보이고, 대신 주임법이 정한 ‘상당한 보상’은 해야 한다.

한편, 개정된 상임법과 관련해서는 임차인이 이 법 시행일로부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액에 대해서는 그것이 3기, 즉 3회분에 걸쳐 연기한 것이라도 이를 차임연체로 보지 않아 계약 해제, 계약갱신 거절, 권리금 회수기회 제외의 사유로 삼지 않도록 하는 내용이 포함되어 있다는 점에 주목할 필요가 있다(제10조의 9). 비록 향후 6개월까지만 적용되는 임시특례이기는 하나, 이를 통해 임차인은 앞으로 6개월 간 차임을 지급하지 않더라도 아무런 불이익을 입지 않게 되므로, 결과적으로 임차인의 입장에서는 ‘6개월 간 차임 지급을 연기하는 효과’를 얻게 되는 것이다. 물론 이 기간 중 연체된 차임은 ‘면제’가 아니라‘연기’에 불과한 것이므로, 결국에는 임차인이 6개월 이후에는 임대인에게 연체된 차임을 지급해야 하고, 만약 지급하지 못하는 경우에는 그 만큼 임대차보증금에서 공제를 당하게 된다.

문제는 6개월 이후에는 이 같은 임시특례가 더 이상 적용되지 않으므로, 만약 현 시점에서 이미 한 번 차임을 연체한 사실이 있다면, 6개월 이후 2회분의 차임을 더 연체할 경우 임차인은 계약 해제, 계약갱신 거절, 권리금 회수기회 제외 등의 불이익을 받게 된다는 것인데, 이 경우 임대인과 임차인 간에는 향후 이 법 시행 이전에 몇 회분의 차임이 연체되었는가에 대하여 상호간 분쟁이 발생할 수 있다. 따라서 임대인과 임차인은 향후 발생할 분쟁을 대비하기 위해 이번 법 시행 이전에 몇 회분의 차임이 연체되었는지를 미리 확인해 다툼이 발생하지 않도록 합의를 볼 필요가 있다.

개정 상임법에는 임차인이 임대인에 대하여 차임 또는 보증금을 적극적으로 감액해 줄 것을 요구할 권리도 보다 명확하게 기재되었다(제11조). 다만, 차임 감액의 폭은 제한이 없고, 코로나의 종식 등으로 경제 사정이 다시 좋아진 경우에는 임대인이 차임 감액 이전의 수준으로 다시 차임을 증액해 청구할 수도 있는 만큼(제11조 제3항) 언제까지 얼마만큼의 차임을 감액할 것이며, 어느 시점에 얼마만큼 다시 차임을 증액할 것인가에 대하 분쟁이 발생하지 않도록 임대인과 임차인의 사전에 협의할 필요가 있을 것이다.

<약력>

한양대학교 법학과, 연세대학교 경영전문대학원(MBA)졸업

사법연수원 제39기 수료

법무법인 ‘서로’ 변호사 / 변리사

㈜굿위드연구소 자문 변호사

대한특허변호사회 이사

서울지방변호사회 중소기업 고문변호사

사단법인 한국대리운전총연합회 고문변호사

(전)대한변호사협회 이사

(전)서울지방변호사회 이사

이코노믹리뷰 / 삼성생명 WM 법률칼럼니스트

내일신문 경제칼럼니스트

충청일보 ‘경제야 놀자’ 연재