[충청시론] 정세윤 변호사

매도인은 계약해제 통지 외에 계약금의 배액을 상환해야 하는데, 이때 반드시 계약금 배액을 공탁하지 않더라도 이행의 제공만 있으면 적법하게 계약이 해제될 수 있다(91다2151). 그러므로 매도인이 배액상환을 하겠다며 계약을 통지하고 이행의 제공을 한 후 매수인이 중도금을 입금 또는 공탁을 한 경우라면, 매도인의 해약에 의한 계약 해제는 적법하게 이루어졌다고 볼 수 있다. 매매당사자 간에 계약금을 수수하고 계약해제권을 유보한 경우에 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 계약해제 의사표시 이외에 계약금 배액의 이행의 제공이 있으면 족하고 상대방이 이를 수령하지 아니한다 하여 이를 공탁하여야 유효한 것은 아니다(91다2151). 매도인이 민법 제565조에 의하여 계약을 해제한다는 의사표시를 하고 일정한 기한까지 해약금의 수령을 최고하며 기한을 넘기면 공탁하겠다고 통지를 한 이상 중도금 지급기일은 매도인을 위하여서도 기한의 이익이 있다고 보는 것이 옳고, 따라서 이 경우에는 매수인이 이행기 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당하여 매수인은 매도인의 의사에 반하여 이행할 수 없다고 보는 것이 옳으며, 매수인이 이행기 전에, 더욱이 매도인이 정한 해약금 수령기한 이전에 일방적으로 이행에 착수(중도금 입금 또는 공탁)하였다고 하여도 매도인의 계약해제권 행사에 영향을 미칠 수 없는 것이다(92다31323).

그러나 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려고 할 때 해제통보만으로 계약해제의 효력이 발생하지 않는다(91다33612). 매매계약의 체결 이후 시가 상승이 예상되자 매도인이 구두로 구체적인 금액의 제시 없이 매매대금의 증액요청을 하였고, 매수인은 이에 대하여 확답하지 않은 상태에서 중도금을 이행기 전에 제공하였는데, 그 이후 매도인이 계약금의 배액을 공탁하여 해제권을 행사한 사안에서, 시가 상승만으로 매매계약의 기초적 사실관계가 변경되었다고 볼 수 없고, 이행기 전의 이행의 착수가 허용되어서는 안 될 만한 불가피한 사정이 있는 것도 아니므로 매도인은 위의 해제권을 행사할 수 없는 것이다(2004다11599).

결론적으로 매수인은 약정된 중도금(중도금 약정이 없는 경우 잔금) 기일 이전에 이행할 수 있으므로, 매도인이 미리 계약해제를 통보하면서 계약금 배액상환의 이행제공(공탁까지는 하지 않더라도)을 하였다면, 매수인이 중도금을 약정된 기일 이전에 미리 입금하거나 공탁하더라도 매도인의 계약금 배액상환에 의한 계약을 해제를 막을 수 없다. 실질적으로는 매도인이 계약해제를 통보하면서 계약금 배액상환의 이행제공을 한 시점에 계약은 이미 해제된 것으로 보기 때문이다. 요컨대 매도인이 계약금 배액상환의 이행제공을 언제하였는지가 가장 핵심이라고 할 수 있는 것이다.

그렇다면 매도인의 입장에서 실무적으로 어떻게 하면 매수인에게 배액상환의 이행제공을 다하였다고 볼 수 있는 것일까? 구체적으로 예를 들어 설명해 보면, 매도인 계좌에 배액상환 해주어야 할 금원 이상이 있고, 이를 이체해 줄 수 있으니 매수인에게 이체받을 계좌번호를 알려달라는 취지의 문자나 전화통화를 한 경우(해제 통보와 더불어 객관적인 금융자료 첨부 내지는 근거 제시), 또는 해제 통보를 하면서 계약 당시 매도인과 매수인을 중개하였던 공인중개사 사무실에 배액상환 해주어야 할 금원을 직접 인출하여 맡기고 이를 매수인이 수령해 갈 것을 통지하는 방안 등이 강구될 수 있겠다.