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▶ 공공재개발 순조롭게 진행되면 2만호공급

▶ 지지부진한 1차 후보지

▶ 용적률 120% 상향되지만

▶ 산정 기준일

▶ LH 땅 투기 의혹 여파

1. 공공재개발 순조롭게 진행되면 2만호 공급
 

서울시와 국토부는 지난 29일 서울 장위8·9, 상계3, 성북1구역 등을 포함한 공공재개발 후보지 16곳(90만4000㎡)을 선정했다고 밝혔다.

이번에 선정한 후보지는 기존에 뉴타운 구역에서 해제됐거나 새롭게 정비사업 구역 후보지로 지정된 곳이다. 총 56곳의 후보지 중 지자체가 최종 추천한 28곳을 대상으로 이날 심사한 결과 16곳을 최종 후보지로 결정했다고 밝혔다.

지난 1월 발표한 흑석2, 양평13구역 등 1차 후보지 8곳에 이은 조치다.

이들 지역은 노원구 상계3, 강동구 천호A1-1, 동작구 본동, 성동구 금호23, 종로구 숭인동 1169, 양천구 신월7동-2, 서대문구홍은1·충정로1·연희동 721-6, 송파구 거여새마을, 동대문구 전농9, 중랑구 중화122, 성북구 성북1·장위8·장위9, 영등포구 신길1등이다.

선정지역의 사업이 순조롭게 진행되면 서울 도심에 2만호를 공급할 수 있을것으로 내다봤다.

2.지지부진한 1차 후보

▪ 2차 후보지 실현가능성 초점

< 공공재개발 2차 후보지 선정 후 일정 >

계획대로라면 5-6월에 SH· LH가 주민설명회를 열어 사업계획, 비례율, 추정분담금을 설명하고, 7월 공공재개발 예정구역으로 지정, 10월에 정비계획소립 착수, 2022년 정비구역 및 시행자 지정으로 이어질 예정이다.

1월에 발표되었던 1차 후보지 같은 경우엔 이미 재개발을 추진 중이지만 10년 넘게 사업성 부족, 주민 간 갈등 등을 이유로 진행단계가 지체돼왔던 구역들이다.

총12구역 중 8구역을 선정해서 뽑았습니다. 나머지 떨어진 4개 구역들은 재검토해서 추후에 발표할 예정이다.

계획대로라면 이달 안에 주민설명회를 마쳐야 하지만 후보지 8곳 가운데 주민설명회를 연 곳은 봉천동 한 곳에 불과하다.

공공재개발 1차 후보지에 대한 사업은  현재 지지부진한 상황이다.

3.  용적률 120%까지 상향되지만

< 공공재개발 vs. 3080+ 재개발 >

공공재개발은 법정 상한 용적률의 120%까지 인센티브를 제공하는 대신 늘어나는 용적률의 초대50%는 공공임대주택 등으로

기부채납(공공기여)받는 방식이다. 분양가 상한제 미적용, 인허가 절차 간소화, 사업비 지원, 이주비 융자 등 각종 인센티브가 제공된다.

지난 10년 동안 서울시의 주택공급 부족은 정부의 역할이 컸다.

재개발, 재건축 사업은 분양가 규제로 사업성을 낮추었고 인허가 과정에서 층고 제한 등 차일피일 시간을 미루어 사업성을 낮추어 왔다.

서울시에는 건물이 없는 공지가 많지 않아 주택공급의 대부분을 조합사업에서 공급이 이루어 져야 하지만 정부의 태클로 사업진행 속도가 늦어졌다. 민간이 공급할 수 있는 주택공급은 철저하게 규제하면서 공공이 민간의 이익을 담보로 규제완화를 조율하는 것은 공공의 이익보다는 LH의 이익에 더 열을 올리는 정부를 보고 있는 것 같다.

4. 권리산정 기준일

분양받을 권리 산정 기준일을 공모 공고일인 지난해 9월 21일로 고시하고, 이날 이후 필지분할 등 지분쪼개기 행위로 취득한 지분에 대해선 조합원 분양권을 인정하지 않을 방침이다.

5. LH직원 땅 투기의혹 여파

LH직원 땅 투기 의혹 등 변수로 공공에 대한 불신이 높아지는 상황이 생기고 1차 후보지의 사업도 지지부진한 상태라 공공재개발 찬성 의견이 많은 곳에서도 반대 의견이 터져 나오고 현재 계획됐던 주민설명회 또한 연기되는 등 사업진행에 차질이 생기고 있다.

마포구 대흥5구역은 지난 2월부터 주민들이 사업 신청 철회 동의서를 받아서 마포구청에 관련 민원을 접수하고 ‘공공재개발 결사반대’ 현수막이

걸린 것으로 알려졌다. 강남권 유일한 공공 재개발 후보지인 송파구 거여 새마을구역도 민간 재개발로 돌아 서야 한다는 목소리가 점차 커지고 있다.

공공재개발을 하려면 주민의 3분의2이상 동의를 해야 하는데 LH에 대한 불신이 워낙 커서 주민들의 동의를 얻기란 쉽지 않을 예상되며 공공재개발이 앞으로 풀어내야 할 과제가 많을 것으로 보인다.

<약력>

글로벌사이버대 융합컨텐츠학과 졸업

이제이투자연구소 대표

㈜굿위드연구소 부동산 자문

굿위드아카데미 부동산설계 강사

서울경제방송 부동산 자문위원

매일경제 방송 부동산 자문위원

머니투데이 이데일리 아시아경제TV 부동산 자문위원

SBS 팽현숙의 부동산 발품 팔자

충청일보 경제야놀자 연재

기자들이 선정한 부동산컨설팅 부문 최우수상 수상