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보유세 인상, 공급부족, 주택임대사업자 혜택 축소, 계약갱신청구권과 전월세상한제 등 임대차보호법 시행 이후 전세난이 심화되면서 전세를 구하지 못한 세입자가 월세로 빠르게 전환 되고 있는 상황은 임대시장의 불안요소이다.

특히, 올해 하반기 부동산 보유세 등 세금 인상에 부담을 느낀 집주인들이 전세가격을 올리거나 월세로 전환하려는 움직임이 더욱 커질 수 있어 가격 상승에 대한 불안감도 커지고 있다.

▪ 반포주공 1단지 등 대규모 이주도 변수-서민주택 가격상승예상

부동산 전문가들은 내년 중순까지는 전월세 시장의 불안한 흐름이 유지될 것으로 전망했다. 특히 서울의 경우 반포주공 1단지와 방배13구역이 이주를 시작할 예정이기 때문이다.

현재 반포주공 1단지 아파트가격이 20억대이나 전세가격은 약 2억원이다. 방배13구역은 단독주택 다가구주택 등이 대부분이다. 두 구역은 총 5천세대가 이주를 시작한다. 이곳의 전세금이 2~5억 선이라고 볼 때 이곳의 이주 수요는 서민주택에 많은 영향을 줄 것이다.

학교나 직장을 위주로 이주수요자들이 임대를 구한다고 하면 반포나 방배동 주변 서민주택에 많은 급등이 예상 된다.

하반기에 반포주공 1단지 등 재건축에 따른 대규모 이주가 예정돼 있어 이주가 시작되면 인근의 서초, 반포, 잠원, 동작구 등의 가격 불안 요소로 작용할 것으로 보여 진다. 아파트 전세시장과 더불어 서민주택 시장도 급등할 전망이다. 공급으로 해결이 되어야 하나 2024년까지 서울 주택공급은 계속 줄기 때문에 2024년까지 공급량의 부족으로 임대시장이 더욱 불안할 것으로 예상된다.

▪ 주택임대사업자 혜택 축소 월세상승

주택임대사업자 혜택 축소로 인해서 주택임대 사업자를 자진말소를 하거나 자동말소가 되었다. 현재 주택임대사업자의 혜택은 올 연말까지 취득세 감면혜택이 종료가 되고 거주주택에 대한 비과세혜택 한 가지만 남아있을 뿐이다.

주택임대사업자는 전월세 상한제에 걸려서 임대가격이 5%로 제한되어 있었지만 주택임대사업자가 자동말소, 자진폐지 하면 전월세 상한선이 없어지기 때문에 임대인 마음대로 전세가격을 올릴 수 있는 시장이 되었다.

ex) 서울 강동구의 2억5천만원이였던 연립전세금을 임대사업자일 경우 5% 상한 1200만원까지만 올릴 수 있지만 임대사업자가 자동말소가 될 경우에는 상한선 없이 2억5천에서 3억5천만원 1억이라도 올릴 수 있는 시장이 마련되었다.

▪ 서울 월세 31.3% 〉 전세 26.2%로 '역전현상'

서울시 거주 유형을 보면 자가 42.1% 월세 31.3%, 전세 26.2%로 전세를 월세가 역전 했다.

12일 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 8월부터 올해 4월까지 9개월간 서울의 아파트 전월세 거래는 총12만2398건이었다. 이 중 반전세를 포함한 월세는 4만1903건으로 전체의 34.2%를 차지했다.

▪ 임대차법 시행 후 월세 거래량 5.8%p 상승

임대차보호법 시행 전 9개월(2019년 11월~2020년 7월)간 월세 거래가 28.4% 였던 것에 비하면 5.8%p 상승하고, 전세 비율은 그 만큼 줄어들었다.

특히 서울에서는 1~2인 가구가 크게 증가하였고 공급물량의 부족으로 월세 세입자가 전세 세입자 보다 많아지는 역전 현상이 나타났다.

문제는 전월세 시장 안정을 위해서 결국 공급이 뒷받침 돼야 하지만 서울의 경우 올해 2분기 공급이 절대적으로 부족하다.

정부는 지난해 11월 전월세 시장 안정화를 위해 1~2년 내에 입주할 수 있는 단기주택공급방안을 내놨지만 이 역시 속도가 나지 않고 있다.

민간사업자가 건축하는 주택을 한국토지주택공사(LH)가 매입해 공급하는 '신축매입약정'의 경우 올해 서울의 약정체결 목표가 9000가구인데 실제 계약 건은 4월말 기준 125가구였다. 목표량의 1.3% 수준이다.

또 세금 인상에 부담감을 느낀 임대인들이 전세가격을 올리거나 월세로 전환하려는 움직임이 이어질 가능성도 높다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "월세 거래가 늘어난 것은 결국 전월세상한제 등으로 인한 전세의 월세전환 현상과 물량 부족이 원인"이라며 "세금이 늘어나면서 전세로 버티기 쉽지 않은 임대인들이 이를 월세로 충당하려는 움직임이 합쳐졌다"고 말했다.

심 교수는 "정부의 단기공급대책은 어차피 물량 자체가 적다"며 "중장기 공급 물량이 나오면 안정을 기대해볼 수 있겠지만 내년 중순까지는 지금과 비슷한 상황이 유지될 것"이라고 내다봤다.

앞으로 관망세로 오랜 시간이 지속이 되면 하락장으로 가는 경우가 대부분이다. 하지만 부동산 가격의 등락 요인을 알아보려면 거래가 안되는 이유를 알아야 한다. 현재 부동산시장의 거래가 단절된 이유는 공급이 부족하고 전월세물량도 부족하고 매물도 부족하여 전월세가격을 상승을 시키는 요인으로 작용하고 있다.

전월세가격이 상승하면서 부동산 시장의 매매가격이 상승할 것으로 예상이 된다.

<약력>

글로벌사이버대 융합컨텐츠학과 졸업

이제이투자연구소 대표

㈜굿위드연구소 부동산 자문

굿위드아카데미 부동산설계 강사

서울경제방송 부동산 자문위원

매일경제 방송 부동산 자문위원

머니투데이 이데일리 아시아경제TV 부동산 자문위원

SBS 팽현숙의 부동산 발품 팔자

충청일보 경제야놀자 연재

기자들이 선정한 부동산컨설팅 부문 최우수상 수상