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부동산은 주택 매입, 보유, 매도와 임대, 증여, 상속 등 여러 가지 관련된 세금이 발생된다.

단계별로 발생되는 세금에 공동명의가 유리한지, 단독명의가 유리한지 바뀌는 부동산세법에 대응해서 알아보자.

단독명의란, 부동산 매입 시 한사람이 소유권을 가지는 것.

공동명의란, 두 사람 이상이나 단체가 공동으로 소유권을 가지는 것.

▪ 부동산 취득 시 (취득세)

부동산을 취득할 때 발생하는 취득세는 사람에 따라 부과되는 것이 아니라,

취득가액에 따라 과세되기 때문에 단독명의나 공동명의 동일하다.

ex) 10억 아파트 구입 시 단독, 공동명의 상관없이 매매가격 10억의 3%가 취득세에 해당된다. (6억 이하 1%, 9억 이상 3% 지방세 교육세 별도)

▪ 부동산 보유 시 (재산세, 종합부동산세)

- 재산세

과세기준일(매년 6월 1일) 주택을 보유하고 납부 시기는 1년에 2번(7월, 9월) 50%씩 나누어서 납부하며 재산세는 취득세와 동일하게 지분에 따라 발생된다. 과세표준은 공시가격 × 공정시장가액 비율(60%)의 세율이 적용되므로 명의에 관계없이 세금은 동일하다.

재산세는 재산을 기준으로 세금을 부과하기 때문에 전체 금액이 정해진 뒤 명의자별로 나눠서 각각 고지서가 발부된다.

따라서 공동명의로 해도 세금은 줄어들지 않는다.

- 종합부동산세

종합부동산세 기준은 1세대가 아닌 개인별로 납세의무자가 되어 보유한 주택이 고가주택일 경우, 종합부동산세가 부과된다.

과세기준일(매년 6월 1일) 현재 보유한 재산세 과세대상인 주택, 토지를 유형별로 구분하여 개인별로 합산한 공시가격이 6억원을 초과할 때 발생 된다.

ex) 2억원 주택, 3억원 주택, 2억원 토지 부동산 총합계액 7억원일 때, 6억원을

공제한 1억원에 대해 종합부동산세가 부과된다.

(종부세율은 1주택자 0.6~3%, 다주택자 1.2~6%)

* 종합부동산세 기준

세대단위가 아닌 개인별 과세는 공시가격 합계액에서 6억원 공제,

1세대 1주택자는 9억원 공제(3억원 추가공제)

기준시가 합계액 × 공정시장가액 비율(2021년 95%)

ex) 12억원 주택 보유 시

단독명의 : 12억원 - 9억원 공제 = 3억원 종합부동산세 부과

부부 공동명의 : 12억원 - (6억원+6억원) = 0 종합부동산세 없음

1주택 단독명의는 공시가격 9억까지는 종부세가 비과세이다.

부부공동명의일 경우는 공제금액이 각각 6억원으로 12억원이 초과해야 종합 부동산세가 발생되므로 절세가 가능하다.

▪ 부동산 매도 시 (양도소득세)

소유권을 다른 사람에게 처분할 때 생기는 양도 차익에 대해서 부과되는 세금으로 단독명의는 기본공제가 250만원 적용되지만 공동명의는 각각 250만원씩 합계 500만원 공제되므로 절세가 가능하다.

▪ 기타 (임대소득세, 증여세, 상속세)

- 임대소득세(종합소득세)

임대소득도 개인별로 6~42% 누진세율이 적용된다.

임대소득세는 임대수입에서 필요경비를 차감한 소득금액에서 소득공제를 하여 과세표준을 산정해서 구간별 누진세율을 적용함으로 공동명의로 하게 되면 낮은 구간의 세율이 적용된다.

ex) 임대수입 4천만원

단독명의는 수입금액 기준이 연간 2천만원 초과되므로 종합합산과세대상이 포함되지만, 공동명의는 연간 수입이 각각 2천만원, 2천만원까지는 분리과세이기 때문에 부부합산 4천만원까지 분리과세로 절세가 가능하다.

- 상속세

상속세는 10~50% 누진세율이 적용되어 재산이 분산되면 세금 효과가 크다.

부부공동명의는 재산이 반으로 분할되어 배우자가 사망하였을 때 50%지분에 대해서만 상속세가 부과되기 때문에 절세가 가능하다.

★ 부부공동명의 장⋅단점

단독명의인 주택을 공동명의로 변경할 경우 매년 부과되는 종합부동산세와 양도소득세, 상속세 등의 세금은 절감할 수 있지만 명의변경 과정에서 취득세, 등기수수료 등의 비용과 부부간 증여 시 조정지역 내에서 3억5천만원 초과주택은 증여취득세 12%와 증여세도 발생될 수 있다. (부부증여는 10년에 6억까지)

소득이 없는 배우자에게 임대소득이 발생되면 건강보험료가 피부양자에서 지역의료보험 가입자로 변경되고 국민연금 등 4대 보험을 추가로 부담해야 된다. 주택담보대출을 받을 경우 부부 중 한명의 신용이 낮거나 소득이 적으면 신용비율에 따라 단독명의 보다 대출이자가 높고 대출 가능금액이 낮아질 수 있다.

공동명의의 부동산을 처분하거나 권리를 행사할 때 지분을 가진 사람들 전원의 동의가 필요하기 때문에 번거로움이 있다.

주택 2개를 각각 하나씩 소유하면 1인 1주택, 공동명의로 하면 1인 2주택자로 보기 때문에 1주택자보다 높은 종합부동산세율을 적용받게 된다.

기본적으로 공동명의가 절세의 효과는 있지만 부부가 각각 개인별로 과세되기 때문에 각자의 상황에 따라 절세방법도 달라지기 때문에 공동명의가 유리한지, 단독명의가 유리한지 잘 알아보고 결정해야 한다.

<약력>

한성대학교 지식서비스컨설팅대학원 박사과정 

경희대학교 경영대학원 석사 

경희대학교 경영학과 졸업 

㈜굿위드연구소 이사 

굿위드아카데미 원장 

저서 ‘경제야 다시 놀자’ 

경기대 공학대학원 최고경영자과정 강사 

한국 FPSB 강사 

한국 FP협회 강사 

충청일보 ‘경제야 놀자’ 연재