[충청시론] 정세윤 변호사

주민등록은 주택의 인도와 더불어 임차권대항력의 취득요건이고 존속요건이기도 하다. 취득시 뿐만 아니라 이후에도 계속 존속하고 있어야 대항력이 인정되는 것이고, 중간에라도 점유를 잃거나 주민등록을 전출하게 되면 그때부터 대항력은 소멸된다.

대법원은 "주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다”고 판시하였다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468판결).

그렇다면 계약 당사자인 임차인이 부득이 전출을 해야하는 상황에서 대항력을 계속하여 유지할 수 있는 방법은 없는 것일까? 이러한 경우에는 임차인 세대에 나머지 세대원이 계속하여 거주하면 대항력을 유지할 수 있음을 유의하여야 한다. 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 임차인의 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함하는 것이기 때문이다.

대법원 또한 같은 취지로 “대항력의 요건이라는 주민등록에 대해 판례는 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항 요건은 임차인 본인 뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함하므로 그 일부가 전출을 했다 하더라도 주민등록의 이탈이라 볼 수 없는 만큼 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않는다”라고 판시하고 있다(대법원 판례 1996.1.26. 95다30338).

따라서 임차인이 주민등록을 일시적으로 전출하였더라도, 가족이 그 주택을 점유하고 있고 주민등록이 그대로 남아 있으면 대항력을 상실하지 않는다. 따라서 임차인이나 그 배우자만 홀로 일시적으로 전출하여도 대항력에는 문제가 없는 것이다.

위 사례와는 다르게 세대원 일부가 아닌 세대원 전체가 잠시 전출하였다가 다시 전입하는 경우는 어떠할까?

결론부터 얘기하면 단독세대주나 가족 전원의 주민등록이 이탈하는 경우에는 그 이유가 무엇이든 대항력은 상실된다. 나중에 다시 주소지를 원래 주소지로 옮겨 오더라도 최초 전입신고 할 당시의 대항력이 살아나는 것은 아니며, 재전입 할 당시를 기준으로 대항력이 생기는 것이라 최초 전입시 이후부터 재전입 사이에 발생한 근저당권, 대항력 있는 임차권자에게 순위가 밀리는 경우가 발생할 수 있다.

대법원은 "주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 그 주택에 입주함으로써 일단 임차권의 대항력을 취득한 후 어떤 이유에서든지 그 가족이 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 이는 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 있으므로 그 대항력은 그 전출 당시 이미 대항요건의 상실로 소멸되는 것이고, 그 후 그 임차인이 얼마 있지 않아 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입하였다 하더라도 이로써 소멸되었던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 재전입한 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 재차 발생하는 것이다"라고 판시하고 있다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468판결).