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최근 실무에서는 임차인이 2년 더 거주하겠다고 계약갱신청구를 하였는데, 임대인이 실거주를 하겠다고 하는 바람에 계약갱신이 되지 않아 마찰이 빚어지는 상황이 발생하고 있다. 이른바 ‘임대차 3법’이 국회를 통과하여 본격적으로 시행됨에 따라 발생한 신풍속도로 이러한 현상이 불거지고 있는 이유에 대해 살펴보기로 한다.

◇임차인의 계약갱신청구권이 새로 인정되고 있다.

주택임대차보호법(이하 주임법)에서는 원래 계약갱신청구라는 것이 인정되지 않았다. 다만, 이른바 묵시적 갱신(제6조)이라는 이름으로 계약 기간 만료를 앞두고 임대인과 임차인 당사자들이 특별한 이의를 표하지 않으면, 그 기간이 끝난 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 임대차 존속기간도 2년으로 본다는 내용만이 있을 뿐이었다.

그러나 지난해 6월 주임법이 개정되고, 작년 12월부터 개정된 주임법이 시행되면서 상황이 달라졌다. 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 사이에, 임차인은 임대인의 의사와 관계없이 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있다는 조항이 신설된 것이다(제6조의3). 임차인의 계약갱신요구권은 1회만 행사할 수 있으며, 이렇게 임대차계약이 갱신되는 경우, 임대차기간은 2년이 추가로 보장되므로, 임대차기간은 결국 4년이 보장되는 것이다.

물론 모든 경우에 임차인에게 계약갱신요구권이 인정되는 것은 아니다. ① 임차인이 2기 이상의 차임을 연체한 사실이 있는 경우, ② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 ③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, ④ 임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우, ⑤ 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, ⑥ 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우, ⑦ 임대인이 아래 항목의 사유로 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우(ⓐ임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, ⓑ건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, ⓒ다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우), ⑧ 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 ⑨ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우에는 임대인이 임차인의 계약갱신청구를 거절할 수 있는 것이다.

◇ 실거주하겠다며 계약갱신청구 거절한 임대인, 개정 주임법 회피하려는 꼼수?

이와 관련하여 최근 문제가 되는 것은 임대인(또는 임대인의 직계존속, 직계비속)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우다. 계약갱신청구를 하는 임차인의 경우 대부분 차임을 2기 이상 연체한다든가 하는 계약갱신청구 결격사유를 가지고 있지 않기에 임대인은 이 사유를 들어 계약갱신청구를 거절하고 있기 때문이다. 그러나 이러한 이유를 내세우는 임대인 중 일부는 실거주 목적 없이 계약갱신청구 거절, 즉 개정 주임법을 회피하기 위한 목적으로 이 같은 주장을 하는 경우도 있다.

물론 임대인이 실 거주를 이유로 계약갱신을 거절하였으나, 이를 위반하고, 임차인이 요구한 갱신기간인 2년 내에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우에는, 임대인은 그로인해 임차인이 입은 손해를 배상해야 하지만(제6조의3 제5항), 계약갱신을 거절당한 임차인이 기존에 거주하던 집을 떠난 이후 새로운 임차인이 임대인 또는 임대인의 직계존속, 비속인지까지 확인할 도리는 없다. 이에 임대인으로부터 ‘실거주’목적을 이유로 계약갱신청구를 거절당한 임차인은 임대인과 다툼을 벌일 수밖에 없는 것이다.

연세대학교 경영전문대학원(MBA) 석사

한양대학교 법학과 졸업

사법연수원 제39기 수료

법무법인 ‘서로’ 변호사 / 변리사

㈜굿위드연구소 자문 변호사

굿위드아카데미 법률 강사

대한특허변호사회 이사

서울지방변호사회 중소기업 고문변호사

사단법인 한국대리운전총연합회 고문변호사

(전)대한변호사협회 이사

(전)서울지방변호사회 이사

이코노믹리뷰 / 삼성생명 WM 법률칼럼니스트

내일신문 경제칼럼니스트

충청일보 ‘경제야 놀자’ 연재