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부동산 대책에서 눈에 띄는 건 임대차 시장 안정화 대책 중에서도 상생임대인 제도와 전세대출 지원강화, 전월세 비용 세제 혜택 등이 크게 변화가 되었고 건설임대주택의 공급을 확대하기 위한 방안을 제시하고 있다.

* 임대료 5%이하 올리면 상생임대인

과거 임대차 3법이 도입되면서 계약갱신 청구권 전·월세 상한제로 당시 세입자들은 기존 2년 계약이었으나 추가로 2년을 더 거주 할 수 있게 되었다.

당시 임대료가 상승하면서 임대료 안정화 정책으로 임대차3법이 도입되면서 임차인은 시세보다 낮은 보증금으로 2년들 더 거주 할 수 있었지만 임대인은 보증금을 올려 받으려고 틈새를 노리기도 했고 임차인은 계약갱신 청구권을 요구하는 등 임대차시장에 혼선을 야기했고 또한 분쟁의 대상이 되었다.

집주인은 시세에 맞지 않은 기존 임대료에서 2년을 더 연장을 해 주었어야 했고 2022년도 전월세 상한제가 끝나는 시점에 전세금을 크게 올릴 것을 학수고대하고 있었다.

-상생임대인이란?

기존 임대차계약 내용과 비교해 보았을 때 임대료를 5% 이내로 인상하여 갱신 또는 신규로 계약을 체결한 임대인이다.

상생임대인의 조건을 살펴보면 기존에는 조정대상지역내 1가구1주택의 양도소득세 비과세 요건을 2년 실거주를 하면 1년을 인정해 주는 기간이 2022년 12.31.까지였다.

현행은 조정대상지역 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받기 위해 2년 실거주 요건을 면제해 주었다. 적용 기간은 2024.12.31.까지로 2년 연장되었다

현행 정책은 전세 개시 시점 당시 1세대 1주택자 및 대상 주택의 기준 시가가

9억원 이하의 상한선이 있었지만 폐지되었고 전·월세 계약 기준일 당시에 다주택자 또는 1주택자로 전환할 계획을 가지고 있었던 임대인에게도 혜택을 확대하였다.

그리고 등록임대사업자 역시 조건이 충족한다면 혜택의 대상이 된다.

◾ 상생임대인 지원제도 개선

* 소득세법 시행령개정(22.7월), 21년 12월 20일(상생임대인 제도 최초 시행일)이후 임대하는 분부터 적용

* 임차인 버팀목대출 보증금 및 대출 확대

갱신만료 서민 임차인 대상 버팀목 금융지원을 통한 보증금 대출 한도 역시 확대되었다

수도권 대상으로 보증금은 4.5억, 한도는 1.8억, 지방 대상으로 보증금은 2.4억, 한도는 1.2억으로 책정이 되었다.

◾ (갱신만료 임차인 지원) 갱신만료 서민 임차인 대상 전세대출 지원 강화

① (현행)서민 임차인1]에 버팀목 전세대출2]을 통해 저리 융자 지원 중

1] (지원조건) 만19~34세 + 연소둑 5천만 무주택자 + 부부합산 순자산 3.25억원 이하

2] (보증금 한도) 수도권 3억·지방 2억, (대출한도) 수도권 1.2억·지방 0.8억

② (개산) 향후 1년간 갱신계약이 만료되는 임차인을 대상으로 버팀목 전세대출의 보증금 및 대출한도 확대

* 23년 8월 이후 계약만료 임차인에 대해서는 전세시장 동향을 고려하여 추후 결정

<버팀목 전세대출보증금 및 대출한도>

※ 첫 계약 갱신 요구권 사용(20년 8월) 기준이 되는 최초 신규계약 시점인 18년 8월에서

22년 5월까지의 전세 평균가격 상승률(수도권 +43%, 지방 +29%)감안하여 적용

③ 주택도시기금 기금운용계획 변경(22년 7월), 22년 8월 1일부터 적용

갱신만료 이외의 일반 임차인을 대상으로는 급여 7천만원 이하 구간의 경우 12%, 급여 5천5백만원 이하는 15% 세액공제가 가능하다.

* 등록임대사업자도 상생임대인 혜택

* 건설임대사업자의 세제혜택

건설임대의 활성화를 위해 부동산 세제의 중과 기준을 완화하였다.

민간 건설임대법인사업자 대상으로 법인세의 추가 과세를 주택가액 6억~9억 이하까지 배제하였다

그리고 민간 건설 임대 개인사업자 대상으로는 양도세의 장기 특별공제 특례 혜택이 2년 연장되고, 민간 법인 건설임대 사업자 종부세 합산배제 역시 모두 9억원 이하로 완화된다.

또한 공공임대 건설 토지 양도자에 대해서도 법인세와 양도세 특례를 2년 연장하며. 양도세 10% 감면과 20% 법인세 추가 과세 배제의 수혜가 주어진다.

* 청년. 신혼부부 매입임대주택 전세형

① (현행)청년·신혼부부 대상 매입 임대주택은 현재 ‘보증부 월세’ 형태로만 공급 중

(22년 1.8만호 공급 예정)

* (청년 매입임대) 도시근로자 평균소득 100% 이하 등 청년, 임대료 시세 50%수준

(신혼 매입임대) 도시근로자 평균소득 70% 이하 등 신혼, 임대료 시세 50%수준

② (개선) 입주자가 원하는 경우 임대료의 최대 80%를 보증금으로 납부하여 월 임대료를 최소화 할 수 있도록 ‘전세형’으로 공급

③ 3분기 입주자 모집분부터 전세형 공급 추진

* 최초 전세대출 기준 비고가주택 보유자에 대한 전세대출 보증 연장 허용

청년. 신혼부부가 입주하는 임대주택은 임대료의 80%까지 보증금으로 납부하여 월임대료를 최소화 할 수 있도록 전세형으로 공급될 수 있다.

시장 정상화를 위한 방안으로 공정 시장 가액 비율 60%로 인하하고 1세대 1주택자 대상 특별공제 3억원을 도입하는 것이 있다.

뿐만 아니라 22년 6월21일 이후로 생애 처음으로 주택을 취득한 주택부터 200만원 내에서 취득세가 면제된다.

연 소득과 다른 조건 없이 적용된다. 공급 확대를 목적으로 규제 완화도 추진하는데 청년 주택 50만호, 신혼부부와 청년 대상 임대주택 15만호 공급 등의 주거계획도 발표했다.

첫 번째 부동산 정책인 6.21 부동산 대책은 아직은 개선되어야 될 점도 보이지만 이전 정권에서 막아둔 부동산 정책을 완화하여 민간 부동산 시장에 큰 활력이 찾아올 것으로 예상된다.

                  <약력>

글로벌사이버대 융합컨텐츠학과 졸업
이제이투자연구소 대표
㈜굿위드연구소 부동산 자문
굿위드아카데미 부동산설계 강사
서울경제방송 부동산 자문위원
매일경제 방송 부동산 자문위원
머니투데이 이데일리 아시아경제TV 부동산 자문위원
SBS 팽현숙의 부동산 발품 팔자
충청일보 경제야놀자 연재
기자들이 선정한 부동산컨설팅 부문 최우수상 수상