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1년 전만 해도 무조건 집을 사야 한다는 인식이 강해서 ‘묻지마’ 투자와 함께 ‘영끌’이라는 신조어까지 생겼었다. 그러나 1년 만에 부동산 시장 분위기의 판도가 바뀌었다.

서울 아파트 값은 3년 7개월여 만에 가장 큰 폭으로 하락했고 전국 평균 매매지수는 14주째 내림세를 이어가는 등 시장이 급속도로 얼어붙고 있다.

하락세의 원인은 전 정부의 과도한 부동산 규제 정책과 고금리. 대출규제 등을 원인으로 보고 있다. 정부는 부동산 시장이 급속하게 얼어붙자 속도 조절에 나선 것으로 풀이된다.

◇ 다주택자 양도세 완화

부동산을 취득 할 시점부터 양도 할 시점까지 다양한 종류의 세금을 부과하고 있다. 취득세, 재산세, 종합부동산, 양도세 등을 부과하게 된다.

그 중에서 현 정부가 발표한 기존 다주택자에게 부과 되었던 양도세가 현 정부에서 어떻게 완화가 되는지 자세히 살펴보기로 하자.

정부에서 다주택자 양도세 완화 및 중과를 하는 이유는 불로소득 중 일부를 과세함으로써 부동산의 투기 과열 현상을 잠재우고, 부동산 가격을 안정시키기 위해 세금의 기본적인 목적인 부의 재분배 또한 과세의 의의가 있다. 다만 이러한 정책이 과도한 세금 부담을 만들어 비판 또한 계속 제기되어 왔다.

현행 소득세법은 2주택자에 대한 양도세 기본세율에 20%를, 3주택자 이상에게는 30%를 더한 세율을 적용했다. 3주택자는 집을 매도할 때, 최고 75%의 양도세를 부담해야 했다. 지방세까지 포함하면 세율은 최고 82.5%에 이른다.

그러나 앞으로 8개월간은 그 걱정을 덜게 되었다. 양도세 중과 배제가 한시적으로 시행되면서 다주택자도 중과세율이 아닌 최고 45%의 기본세율을 적용된다.

다주택자가 1가구1주택자가 됐을 때 보유·거주기간을 재기산하는 제도도 폐지하기로 했다.

기존에는 양도일 기준 2년 이상 보유·거주 시, 1가구1주택 비과세를 적용하였는데, 다주택자의 경우 1주택을 제외한 모든 주택을 양도해 최종적으로 1주택자가 된 날부터 보유·거주기간을 재기산했다.

이사 등으로 일시적 1가구 2주택자가 된 경우 비과세 요건을 완화한다.

기존에는 보유하고 있던 주택과 새로 취득한 주택 모두 조정대상지역인 경우 비과세 혜택을 받으려면 신규주택 취득일부터 1년 안에 종전 주택을 양도하고 세대원 전원이 신규주택에 전입해야 했다.하지만 양도기한을 1년에서 2년으로 완화했고, 세대원 전원이 전입해야 한다는 요건을 삭제하기로 했다.

◇15억 초과 주택담보대출

정부가 시가 15억원이 넘는 아파트의 주택담보대출을 금지한 조치를 해제하는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 매매가격 상승 둔화와 ‘거래 절벽’에 그치지 않고, 집값 폭락이 현실화하면 경제에 미칠 파장은 가늠하기도 어려울 만큼 클 전망으로 보고 있다.
하지만 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화 없이는 효과가 크지 않을 것이라는 지적이 나온다. DSR 40% 제한에 이자 부담이 급증하면서 이미 대출 한도가 급격히 떨어지고 있기 때문이다. 금리가 계속 오르면 대출규제를 풀어도 큰 효과를 발휘하지 못할 것으로 예상한다.

◇증여 서두르지 않아

서울 아파트 증여거래는 다주택자 규제를 강화한 전 정부 때 급증했다. 2019년부터 지속적으로 증가했던 증여건수는 2020년 7월에 역대 최고치인 3362건을 기록하기도 했다

한국부동산원에 따르면 지난 7월 서울 아파트 증여 건수는 337건으로 서울 아파트 전체 거래량의 7.2%를 차지했다.

정부의 다주택자 양도세 완화에 따라서 증여 비율이 2년8개월 만에 최저치를 기록했다. 아파트 값이 오를 때는 활발히 이루어 졌으나. 금리 인상 여파로 대출이자는 부담이 되어 증여를 서둘러서 하지 않아도 되는 환경이 조성되었고 집값도 전반적으로 하락을 하고 있기 때문이다.

◇취득세 완화 조짐

앞으로 정부는 다주택자 양도세 완화와 함께 취득세 중과 완화 개정안을 시사하고 있다.

규제지역에서 2채를 갖고 있으면 취득세가 8%, 3채는 12%가 적용되던 것을 징벌적 과세를 하고 있다는 비판이 나오지 않게 조치하려는 모습입니다.

기존에는 조정대상지역 내의 일시적 2주택자이면 1년 이내에 기존 집을 처분하고. 세대원 전원이 새로 구입한 곳으로 전입을 완료해야 했다. 하지만 현재는 그 기한을 2023년 5월 9일까지 2년으로 적용하기로 했으며. 전입 요건도 삭제된 상태이다. 현재 시행 시기를 조율하고 있는 취득세와 관련한 혜택은 아쉽지만 다주택자로 그 대상을 한정하고 있는 것이 사실이다. 다주택을 보유하고 있을 때는 일률적으로 세금이 정해져 있기에 상당한 부담감이 있기 마련이다.

◇부동산 시장

주택시장 침체로 경매 시장에도 찬바람이 불면서 서울의 강남지역 아파트 경매도 줄줄이 유찰되고 있다. 지난해만 해도 강남의 아파트가 경매에 나오면 시세보다 저렴하게 매수할 수 있어 응찰자가 몰렸지만 최근에는 유찰되는 사례가 적지 않다.

종합부동산세 완화나 다주택자의 양도세 완화 등의 정책 방향성은 모두 서민보다는 부자감세에 초점이 맞춰진 측면이 있었다며, 이런 상황에서 고가주택의 대출규제 완화까지 이루어지면 부동산 시장을 둘러싼 빈익빈 부익부를 키우는 결과가 나올 가능성이 크고, 현재 정부 지지율을 고려하면 이런 정책을 섣불리 내놓기는 부담이 따를 것이라고 진단했다.

수도권 청약시장도 얼어붙었다. 대출규제와 기준금리 상승으로 청약을 망설일 수밖에 없는 환경이 조성되고 있다. 그 이유는 집값이 조정을 받으면서 청약을 통해 얻을 수 있는 시세차익이 크게 줄어들었기 때문이다. 금리인상은 임대차 시장의 지각변동을 예상케 한다. 가을 이사철이 시작되었지만 매매시장은 물론 전월세 시장도 침체된 분위기가 역력하다.

금리 인상으로 세입자들의 이자 부담이 늘면서 전세 물건은 늘어난데 비해 수요가 줄어들고 있어 전세금 또한 주택가격을 하락시키는 요인으로 작용하고 있다.

여러 가지 요인으로 금리인상이 계속 된다면 주택시장은 당분간 하향세를 지속할 것으로 예상된다.

                  <약력>

글로벌사이버대 융합컨텐츠학과 졸업
이제이투자연구소 대표
㈜굿위드연구소 부동산 자문
굿위드아카데미 부동산설계 강사
서울경제방송 부동산 자문위원
매일경제 방송 부동산 자문위원
머니투데이 이데일리 아시아경제TV 부동산 자문위원
SBS 팽현숙의 부동산 발품 팔자
충청일보 경제야놀자 연재
기자들이 선정한 부동산컨설팅 부문 최우수상 수상