[충청시론] 정세윤 변호사

지난해 11월과 12월 칼럼에서 '임차인의 계약갱신청구권에 관한 법원의 최근 주요 판례'라는 주제로 여러 판례들을 정리해 보았음을 기억한다. 당시에는 대부분 하급심 판결로 법원마다 견해가 다른 까닭에 실무에서나 학계에서 논란이 많았다.

이런 이유로 필자는 대법원 판결을 학수고대하며 기다려 오고 있었는데, 최근 대법원은 그동안 논란이 되어왔던 쟁점, 즉 임대인으로부터 부동산을 매입한 매수인 역시 임차인의 계약갱신청구권 행사를 거절할 수 있느냐의 문제를 정리해주어, 늦었지만 참으로 반갑고 고마운 판결이라 말할 수 있겠다.

판례의 요지(매수인 역시 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신권청구를 거절 가능하다는 판결)와 사실관계를 살펴보기 전에 부동산이 매매로 이전되었을 경우에도 임차인의 계약갱신청구권이 가능한지 여부를 그 시기별로 살펴보자.

임차인의 계약갱신권청구는 법률의 개정으로 2020년 12월 10일 이후부터는 임대차기간 만료 2~6개월 사이이다. 이 기간에 임차인이 적법하게 계약갱신청구권을 행사하였다는 전제하에, 임대인과 매수인 간의 매매 시점, 즉 이전등기 완료 시점을 언제 하였는지로 구분하면 총 3가지 유형으로 정리할 수 있다.

첫 번째 유형은 임대인과 매수인이 임대차기간 만료 6개월 전 이전등기를 완료하고, 임차인이 임대차기간 만료 6개월 전~임대차기간 만료 2개월 전에 계약갱신청구권을 행사하였을 경우이다. 이 경우는 이론의 여지가 없이 새로운 매수인이 실거주를 이유로 갱신요구 거절이 가능하다.

두 번째 유형은 임대인과 매수인이 임대차기간 만료 6개월 전 ~ 임대차기간 만료 2개월 전에 이전등기를 완료하고, 임차인이 임대차기간 만료 6개월 전~ 임대차기간 만료 2개월 전에 계약갱신청구권을 행사하였을 경우이다. 이 경우 역시 매수인은 실거주를 이유로 갱신요구 거절이 가능하다.

세 번째 유형은 실무나 학계에서 그동안 논란이 있어 왔고 하급심 법원의 판단 역시 서로 달라 문제가 많았었는데, 이번 대법원 판결로써 세 번째 유형의 결론을 내려줬다는 점에서 그 의의가 크다고 하겠다(2021다266631). 심지어 이번 대법원 판결은 국토교통부의 해석과 반대되는 결론이어서 정부의 입장이 상당히 난처해질 것이라 생각된다. 세 번째 유형의 사실관계는 임대차기간 만료 6개월 전~임대차기간 만료 2개월 전에 임차인이 계약갱신청구권을 행사하고, 그 이후 임대인과 매수인 간의 이전등기를 완료한 경우이다.

위 세 번째 유형에 기초한 그동안의 하급심 법원의 판단을 살펴보면, ① 임차인은 개정 주택임대차보호법에 따라 임대인에게 갱신요구권을 행사하였는데, ② 이후 매수인은 임대인으로부터 해당 임대주택을 양수하여 임대인 지위를 승계한 뒤 자신의 실거주를 이유로 임차인의 갱신요구를 거절하고, ③ 매수인이 임차인을 상대로 인도를 구하는 소송에서, 1심은 원고 승소 판결했지만 2심은 원고패소 판결한 것으로 요약할 수 있겠다.

쟁점은 임차인의 계약갱신 요구 이후에 임차주택을 양수해 임대인의 지위를 승계한 자가 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절하는 것이 허용되기 위한 요건이다.  

더 자세한 내용은 다음 칼럼에서 다루도록 하겠다.