최근 고물가·고금리·고환율의 복합경제위기 속에서 정부가 지난 12월 21일 부동산 시장의 폭락을 막기 위해 규제를 대폭 완화하는 '2023년 경제청책방향'을 발표했다. 정부가 내놓은 부동산 시장의 정책 방향의 주요내용을 살펴보고자 한다. 

△취득세 중과 완화 

다주택자에 대한 취득세 중과제도 완화는 (현행) '3주택(조정지역2주택)' 8% '4주택(조정지역 3주택) 이상/법인' 12%에서 개선책은 '3주택' 4%  '주택(조정지역 3주택) 이상/법인' 6%로 조정한다.

△양도세 중과 배제

내년 5월까지 한시 유예 중인 양도세 중과배제는 2024년 5월까지 연장하고 내년 7월 세제개편안을 통해 근본적 개편안 마련할 방침이다. 분양권과 주택·입주권의 단기 양도세율은 2020년 이전 수준으로 환원한다.

이에 따라 분양권은 1년 미만 70% 1년 이상 60%, 1년 미만 45%. 1년 이상 → 폐지하여 일반 누진세율로 적용된다. 주택·입주권은 1년 미만 70%. 1~2년 60%에서 개정은 1년 미만 45% 1년 이상 → 폐지하고 일반 누진세율로 적용된다.

실수요자에 대한 규제 개선 및 서민 주거부담 완화 추진하기 위해 분양 및 주택·입주권은 단기양도세율을 2020년 이전 수준으로 환원시킨다. 대출규제 완화로는 규제지역 다주택자에 대한 주택담보대출 금지 규제를 해제하고, LTV 상한을 30%로 적용하기로 한다. (현행) 규제지역 다주택자 LTV 주담대 금지 → (개선) 주담대 허용' LTV 30%>하기로 한다.

주택시장 상황을 종합적으로 감안하여 규제지역을 연초에 추가 해제하고, 민간택지 분양가상한제 적용 지역도 합리적으로 조정 하기로하고 과도한 실거주 및 전매제한 규제를 지역별 시장상황 등을 고려하여 5년 이전 합리적 수준으로 환원한다. 세부계획은 내년 초 국토부가 별도 발표할 예정이다.

또 생활안정·임차보증금 반환 목적 주담대(보유주택주담대) 규제를 완화하여 주택 구입시와 동일한 LTV 규제를 적용하고, 9억 초과 주택 임차보증금 반환 주담대 전입의무(현 3개월)를 폐지한다. 생안자금 목적 주담대 한도(현 2억원) 폐지, 15억 초과 APT 임차보증금 반환 주담대 한도(현 2억원)등도 폐지한다.

규제지역 무주택자 LTV의 경우, 시장 및 가계부채 여건을 보아가며 상향하는 방안을 추진하고 공시가격과 관련한 국민 부담을 추가 완화하고 산출 과정의 근본적인 투명성 제고 방안 추진한다. 정부는 내년 3월 발표하는 주택 공시가격 하락 효과를 반영하여 내년 1주택 재산세 공정 시장가액 비율을 현 45%보다 낮은 수준으로 인하하는 방안을 4월에 내놓을 예정이다. 

△ 건설임대 매입임대

장기 건설임대 매입임대 존치(非아파트만 허용)하고 다만 복원 85㎡이하 APT 된다. 시장 유형별 맞춤형 대응으로 임대차 시장의 구조적 안정화 도모하기 위함이다. 2020년도 대폭 축소된 등록임대 유형 중 국민 주택규모 장기 아파트(전용면적85m2 이하) 등록 재개하고 맞춤형 세제 인센티브를 통해 임대차 시장의 장기 안정에 기여 할 수 있는 임대사업자를 육성한다.

신규 아파트 매입 임대하는 사업자에게 주택 규모에 따라 60㎡ 이하는 85~100%, 60~85㎡는 50% 취득세 감면 혜택을 공동주택·오피스텔 최초 분양 시(60~85㎡ 사업자는 20호 이상 임대하는 경우) 의무임대기간을 10년(현 장기임대 기준)에서 15년까지 확대 적용하는 사업자에게 세제 인센티브 주택 가액 요건 추가 완화하기로 했다.

△시장에 미칠 영향

시장의 가격을 형성하는 요건은 수요와 공급이다. 이번 정부에서 유동성이 유독 증가했다. 하지만 지난 정부의 유동성 규제와 급격한 금리 인상으로 수요 또한 급격히 감소하였다. 그러다 보니 재고주택의 공실과 신규주택의 미분양으로 공급이 넘치는 현상이 발생하고 있다. 신규 입주 물량이 많이 있는 곳에서는 가격이 급격히 하락하는 현상까지 발생했다. 대출규제완화, 세금완화, 청약제도 규제 완화 등 규제완화 정책 등 유동성이 좋아지면 매매·임대에 대한 수요도 증가하게 되겠지만 현재는 급격하게 오른 금리가 임대수익보다 높아진다고 하면 부동산은 더욱 하락할 것으로 보인다.

                    <약력>

글로벌사이버대 융합컨텐츠학과 졸업
이제이투자연구소 대표
㈜굿위드연구소 부동산 자문
굿위드아카데미 부동산설계 강사
서울경제방송 부동산 자문위원
매일경제 방송 부동산 자문위원
머니투데이 이데일리 아시아경제TV 부동산 자문위원
SBS 팽현숙의 부동산 발품 팔자
충청일보 경제야놀자 연재
기자들이 선정한 부동산컨설팅 부문 최우수상 수상