[충청시론] 정세윤 변호사

코로나 시대를 이어 최근 금리 인상에 따른 경기 침체에 따라 임차인이 월세를 연체하는 경우가 허다하다. 심지어 임차인이 월세를 지급할 여력이 있음에도 불구하고 임대인이 임차인의 임차보증금을 반환해 줄 여력이 없을 것을 염려한 나머지, 월세를 일부러 연체하고 임대인에게 도리어 임차보증금에서 월세를 공제해 줄 것을 요구하기도 한다. 이러할 경우 임대인은 어떻게 대응해야 옳은 것일까? 오늘은 이 부분에 대하여 법률적으로 검토해 보기로 하자.

첫째로 임대차계약 해지를 고려해 볼 수 있다. 임차인이 월세를 연체했다면, 임대인은 당연히 월세를 연체한 금액만큼 임차인에게 청구할 수 있음은 물론이다. 그러나 임대차계약의 해지는 별도의 요건이 필요하다. 주택임대차보호법 또는 상가임대차보호법에 따르면, 주택의 경우에는 2기 이상 연체했을 때 즉시 계약 해지가 가능하고, 상가의 경우엔 3기 이상 차임액 연체 시 즉시 해제가 가능하다.

쉽게 풀이해서 설명하자면, 월세가 한 달에 100만 원이라고 가정하면, 주택의 경우 200만 원을 연체하였을 경우, 상가의 경우에는 300만 원을 연체하였을 경우 임대차계약 해지가 가능하다는 것이다. 여기서 유의해야 할 것은 ㉠ 연체는 반드시 연달아 연체할 필요가 없다는 점이다. 즉 연속된 달이 아니더라도 2기(주택) 또는 3기(상가)의 금액이 연체되면 임대차계약의 해지가 가능하다는 것이다. ㉡ 또한 이렇게 2기 또는 3기 금액이 연체되었다고 하더라도 임대차계약의 해지가 바로 되는 것이 아니고, 임대인이 임차인에게 반드시 임대차계약 해지 통지를 하여야 한다는 점이다. 만약 임대차계약 해지 통지를 하지 않으면 임차인이 아무리 월세를 연체하여도 임대차계약은 계속 유지된다. ㉢ 만약 임대인이 해지 통지를 하지 않는 사이에 임차인이 연체된 월세를 일시에 납부해 버리면, 임대인은 더 이상 임대차계약을 해지할 수 없다는 사실 또한 유념해야 한다.

둘째로 임차인의 계약갱신청구권 행사 가능 여부를 검토해 보아야 한다. 임차인이 2기(주택), 3기(상가)에 달하는 월세를 연체하게 되면 임대인에게 계약갱신청구권을 행사할 수 없다. 임대차 3법이 시행되고 있는 현재라도 임차인이 2기(주택)에 달하는 월세를 연체하게 되면 임차인은 퇴거해야만 한다. 상가의 경우에는 더 치명적인데, 상가임대차보호법 적용을 받는 상가의 경우 10년간 계약갱신청구권을 행사할 수 있으나, 3기에 달하는 월세를 연체하게 되면 이러한 계약갱신청구권을 전혀 행사할 수 없다. 더욱이 상가의 경우에는 인테리어 비용 또한 만만치 않으며, 무엇보다 그동안 생업의 터전이었다는 점을 고려해 보면, 월세의 연체로 말미암아 이 모든 것을 포기하여야 하는 그 피해는 이루 말할 수 없을 정도로 클 수밖에 없다.

셋째로 임차인의 권리금 주장의 타당성을 살펴보아야 한다. 상가 임대차계약에 있어 임차인의 상가 권리금은 재산권으로 매우 중요하다. 상가임대차보호법 규정에 따라 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인은 임차인의 권리금 회수에 대하여 그 어떠한 방해행위를 해서는 안 된다. 그러나 임차인이 3기 이상 월세를 연체한 경우에는 같은 법령에 따라 이 조항이 적용되지 않는다. 요컨대 기존 임차인이 새 임차인으로부터 권리금을 지급받음과 동시에, 또는 그 직후 임대인에게 새 임차인을 위한 새로운 임대차계약을 체결해달라고 요청을 하여도 임대인은 그러한 임차인의 요청을 거절할 수 있다.