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현행 주택임대차보호법(이하 주임법)은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인이 임대차 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다고 규정하고 있다(제6조의 3 제1항 본문 참조). 다만, 임대인, 임대인의 직계존속, 직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려고 하는 등 정당한 사유가 존재한다면 이 때는 임대인이 예외적으로 임차인의 임대차 계약갱신요구를 거절할 수 있다(제6조의 3 제1항 단서 제8호 참조). 실제로 실무에서는 임대인이 임차인의 임대차 계약갱신요구에 대하여 임대인 또는 임대인 자신의 가족들이 실거주 의사를 가지고 있음을 들어 임차인의 임대차 계약갱신요구를 거절하는 사례가 많다. 물론 이 경우 항상 논란이 되는 것은 과연 임대인 또는 임대인의 가족들이 실제로 실거주 의사를 가지고 있느냐는 것인데, 최근 대법원은 이에 대한 명시적인 판단을 처음으로 내어 놓아 주목받고 있다.

구체적인 사안을 살피건대, 갑(甲)은 2019년 1월경 을(乙)에게 서울 서초구에 있는 아파트를 보증금 6억 3000만 원에 2019년 3월 8일부터 2년간 임대하기로 하는 임대차계약을 체결하였다. 그런데 갑은 2020년 12월 17일경 을에게 “갑과 배우자, 자녀가 해당 아파트에서 거주할 계획이라 임대차계약을 갱신하지 않겠다.”는 의사를 표시했다. 그러자 을은 닷새 뒤 갑에게 계약갱신을 요구했다. 이에 갑은 2021년 1월 4일경 “임대차계약 만료 후 본인이 실제 거주할 계획”이라며 갱신 요구를 거절했다. 앞서 살펴본 것과 같이 주임법에 따르면, 임대인 및 임대인의 직계존비속이 주택에 실제 거주하려는 경우 임대인의 갱신거절권이 예외적으로 인정되는바, 1심과 2심은 을은 갑으로부터 임대차보증금을 반환받음과 동시에 부동산을 인도하라며 갑의 손을 들어주었다.

그러나 대법원의 판단은 달랐다. 임대인 및 임대인의 직계존비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명 책임은 임대인에게 있는 것인데, ‘실제 거주하려는 의사’는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다고 하여 곧바로 인정될 수는 없고 임대인의 의사가 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정되어야 한다는 것이다. 이 경우, 대법원은 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신 요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대해 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등에 대하여 종합적인 판단이 필요하다고 보았다.

그런데 갑의 경우 계약 만료 전에는 자신과 가족이 거주할 예정이라고 했다가 소장에서는 본인 또는 본인 부모가 거주할 예정이라고 했는데 바뀐 주장에 대한 합리적 설명이 없었으며, 갑과 그 배우자는 이 사건 아파트 이외 인근 아파트와 다른 지역 주택도 소유하고 있는데, 갑이 임대차계약의 갱신 거절을 할 무렵 갑이 자녀 교육을 위해 다른 지역에 있는 주택에 자녀들과 함께 거주하고 있었고, 갑의 배우자는 직업상 이유로 이 사건 아파트 인근의 다른 아파트에서 거주하고 있었으므로 이들이 계약 갱신을 거절하고 이 사건 아파트에 거주하여야 할 만한 사정이 있었다고 보이지 않는다고 판결 이유를 설명했다. 그 밖에 갑은 자신의 부모가 지방에서 해당 아파트의 근처에 있는 병원에 다녔는데, 앞으로 해당 아파트에 거주하며 진료받기 위함이라고 했지만 갑의 부모 외래확인서를 보면 인근 병원에 최근 11년 동안 1년에 1~5 차례가량 통원진료를 받았다는 것 외에는 다른 내용이 없다며 부모가 이 사건 아파트에 거주할 목적에 따라 작성된 것으로 보기에는 의심스러운 면이 있다는 판단도 덧붙였다.

결과적으로 임대인 및 임대인의 가족들이 실거주를 하겠다는 이유를 들어 임차인의 임대차 계약갱신요구를 거절하는 것은 그리 쉽지 않은 일이 되었다. 말 그대로 이에 대한 입증책임이 임대인에게 부여된 이상 임대인으로서는 임차인의 임대차 계약갱신요구를 거절하기 위해서는 그에 부합하는 확실한 정황과 이를 뒷받침하는 증거를 갖추어야만 한다.

                      <약력>

연세대학교 경영전문대학원(MBA) 석사

한양대학교 법학과 학사

사법연수원 제39기 수료

법무법인 ‘서로’ 변호사 / 변리사

(사)청년지식융합협회 이사

㈜굿위드연구소 자문 변호사

대한특허변호사회 이사

서울지방변호사회 중소기업 고문변호사

사단법인 한국대리운전총연합회 고문변호사

(전)대한변호사협회 이사

(전)서울지방변호사회 이사

이코노믹리뷰 / 삼성생명 WM 법률칼럼니스트

내일신문 경제칼럼니스트

충청일보 ‘경제야 놀자’ 연재

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