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상가건물을 임대차하면서 임대차 종료 시 발생할 수 있는 분쟁을 대비하기 위해 제소전화해를 하는 경우가 늘어나고 있다. 임대차가 종료하였음에도 불구하고 임차인이 상가건물을 인도하지 않아 임대인과 임차인이 불필요한 소송을 하게 되고 그 과정에서 서로 간의 감정이 상해 분쟁이 장기화되어 상가건물을 다른 사람에게 임대하지 못하여 경제적 손실이 발생하는 등의 문제가 빈번하게 발생하고 있기 때문이다.

당사자 간 제소전화해를 하면 해당 내용에 대해서는 확정판결과 동일한 효력이 생기고, 대신 종전의 법률관계를 바탕으로 한 권리의무관계는 소멸하게 된다. 그러나 제소전 화해의 창설적 효력은 당사자 간에 다투어졌던 권리관계에만 미치는 것이고 당사자가 다툰 사실이 없었던 사항은 물론 화해의 전제로서 서로 양해하고 있는 사항에 관하여도 미치지 않는다. 따라서 제소전화해를 경우 당사자 간 합의를 한 사실에 대해서는 위와 같은 효력이 발생하는 것이지만, 화해의 대상이 되지 않은 종전의 다른 법률관계까지 소멸하지는 않는 것이다.

이는 임차인의 계약갱신요구권의 경우에도 마찬가지다. 사안에 따르면, 임대인과 임차인은 점포에 관하여 임대차계약을 체결한 후 “임차인은 임대차기간 만료일에 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받음과 동시에 점포를 임대인에게 인도한다.”라는 내용의 제소전화해를 하였는데, 임차인이 임대차기간 만료 전 임대차계약의 갱신을 요구한 사안에서, 임대차계약에 임차인의 계약갱신요구권을 배제하는 내용이 없었고, 오히려 계약을 갱신할 경우에 상호 협의하겠다고 정한 점, 화해조서에 임대차계약이 기간 만료로 종료하는 경우 임차인이 임대차보증금을 반환받음과 동시에 임대인에게 점포를 인도한다고 기재되어 있을 뿐, 임차인의 계약갱신요구권이나 이에 관한 권리관계에 대하여는 아무런 기재가 없으며, 그 내용이 임차인의 계약갱신요구권 행사와 양립할 수 없는 것이라고 보기도 어려운 점, 갑이 계약갱신요구권을 미리 포기할 이유가 있었다고 볼 만한 사정을 찾기 어렵고, 화해조서에서 점포의 반환일을 임대차기간 만료일로 기재한 점이나 화해의 신청원인으로 ‘합의된 사항의 이행을 보장하고 장래에 발생할 분쟁을 방지하고자’ 함에 있다고 기재한 사정만으로 임차인 계약갱신요구권을 포기하는 의사를 표시한 것이라고 단정하기 어려운 점에 비추어, 임차인의 계약갱신요구권은 화해 당시 분쟁의 대상으로 삼지 않은 사항으로서 화해에서 달리 정하거나 포기 등으로 소멸시킨다는 조항을 두지 않은 이상 화해의 창설적 효력이 미치지 않으므로, 임차인은 화해조서 작성 이후에도 여전히 법이 보장하는 계약갱신요구권을 행사할 수 있다고 보아야 한다고 판시한 바 있다(대법원 2022. 1. 27. 선고 2019다299058 판결 참조).

달리 말해 제소전화해를 한 사실이 있다는 사실만으로 임차인이 당연히 계약갱신요구권을 행사하지 못하고, 건물에 대한 인도를 해 줄 의무는 없으며, 제소전화해의 구체적 내용을 따져 만약 명시적으로 계약갱신요구권을 포기한다는 등의 사정이 없다면, 계약갱신요구권을 행사하여 건물에 대한 임대차를 이어갈 수 있음을 의미하는 것이다. 참고로 계약갱신요구권은 임대인이 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간 10년의 범위 내에서 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 없거나, 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 사실이 없거나, 임대차계약 체결 당시 임대인이 임차인에게 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우가 아닌 한 임차인이 전 임대차와 같은 조건으로 상가건물을 사용 수익할 수 있는 권리를 의미한다.

임차인은 단순히 임대인과 제소전화해 계약을 체결하였다는 이유만으로 섣불리 임대인의 요구에 응해 건물인도를 해 줄 것이 아니라 제소전화해 계약의 내용을 좀 더 면밀히 살펴볼 필요가 있을 것이다.

                  <약력>

연세대학교 경영전문대학원(MBA) 석사

한양대학교 법학과 학사

사법연수원 제39기 수료

법무법인 ‘서로’ 변호사 / 변리사

(사)청년지식융합협회 이사

㈜굿위드연구소 자문 변호사

대한특허변호사회 이사

서울지방변호사회 중소기업 고문변호사

사단법인 한국대리운전총연합회 고문변호사

(전)대한변호사협회 이사

(전)서울지방변호사회 이사

이코노믹리뷰 / 삼성생명 WM 법률칼럼니스트

내일신문 경제칼럼니스트

충청일보 ‘경제야 놀자’ 연재