[충청시론] 정세윤 변호사

1. 들어가며

전세 사기는 최근 몇 년간 다양한 방식으로 증가하고 있다. 부동산 가격이 급격히 상승하면서, 임대차 계약 시 임차인의 불안을 악용한 여러 형태의 전세 사기가 발생하고 있다. 대표적으로 깡통전세 사기, 임대차 이중 계약, 허위 매물 등의 유형이 있다. 먼저 전세 사기의 유형을 간략히 정리한 후, 주로 문제가 되는 신축빌라 전세 사기(깡통전세 사기의 한 유형)에 대해 구체적으로 살펴보겠다. 나아가 전세 사기를 당했을 경우 피해를 최소화할 수 있는 방안에 대해 최근 개정된 피해자 구제 관련 법령을 중심으로 알아보고자 한다.

2. 전세 사기의 유형

가. 깡통전세 사기

깡통전세란 전세금이 주택의 매매가와 비슷하거나 그보다 높은 상태를 말하며, 만약 해당 주택이 경매에 넘어갈 경우 임차인이 보증금을 회수하기 어려운 상황을 뜻한다. 부동산 시장이 하락세일 때 특히 주택 가격이 임대차 계약 당시보다 낮아져 임차인이 최우선변제권으로도 전세금을 돌려받지 못할 가능성이 높다.

나. 임대차 계약서 이중 계약

이중 계약은 임대인이 하나의 주택에 대해 여러 명의 임차인과 각각 임대차 계약을 체결하거나, 기존 임차인이 있는 상황에서 매수인과 새로운 임대차 계약을 체결하는 방식이다. 이 경우 법적 분쟁이 발생하여 경우에 따라 보증금을 반환받지 못하는 상황에 처할 수 있다. 임차인은 계약 전 반드시 등기부등본과 전입세대열람원을 확인하여 임대인의 소유권과 기존 임차인들과의 권리관계 등을 철저히 확인해야 한다.

다. 허위 매물 및 허위 건물주 사칭

허위 매물을 내세우거나 타인의 주택을 자신의 소유인 것처럼 속여 계약금을 받아 가로채는 경우가 많다. 임차인은 반드시 계약 전에 해당 주택의 실제 소유주와 소유권을 확인해야 하며, 등기부등본을 통해 주택의 실제 소유자를 확인한 후 계약 시 실물 확인을 거쳐야 한다.

3. 신축빌라 전세 사기(깡통전세 사기의 전형적인 유형)

가. 신축빌라 전세 사기, 특히 깡통전세를 이용한 사기 수법

시세 파악이 어려운 신축빌라를 대상으로 이루어지며, 이런 상황에서는 신혼부부와 같은 세입자들이 주된 피해자가 된다. 신축빌라의 깔끔한 외관과 비교적 저렴한 전세 조건에 속아 임차인들이 쉽게 사기를 당하게 되는 것이다. 아래에서는 신축빌라 전세 사기 수법을 예시와 함께 구체적으로 설명하겠다.

나. 신축빌라 전세 사기의 구체적 수법

① 분양대행사와 건축주 간의 이해관계

먼저 주변 구축 빌라의 시세가 매매가 2억 9천, 전세가 2억 7천만 원 정도라고 가정해 보겠다. 건축주는 당연히 해당 빌라를 주변 시세에 맞게 2억 9천만 원 또는 그 이상으로 분양하고 싶어 할 것이다. 이때 분양대행사가 건축주에 접근해 “신축 빌라이니 주변 시세보다 약간 높게 각 호수 당 3억 원에 전부 분양해 주겠다”고 하며 솔깃한 제안을 하기 시작한다. 이에 건축주는 단 시간 내에 자신이 원했던 분양가보다 높은 가격으로 모든 빌라를 분양할 수도 있겠다는 생각에, 분양대행사의 이러한 제안을 받아들이게 된다. 이에 따라 분양대행사는 신축 빌라를 각 호수당 3억 원 이상으로 분양을 할 수만 있다면, 그만큼 수익을 남길 수 있게 되는 것이다.

② 브로커(주로 공인중개사)의 개입 및 수수료 지불

이후 분양대행사는 신축 빌라 근처 공인중개사들에게 접근해 “매매든 전세든 한 명 계약할 때마다 천만 원의 수수료를 지급하겠다”고 제안한다. 분양대행사는 매매가는 5억 원, 전세가는 3억 5천만 원으로 표시하여 광고하는 방법 등으로, 매매가를 높게 표시함으로써 전세가가 상대적으로 저렴해 보이게 만드는 기망을 하기 시작한다. 이러한 광고 등의 홍보에 속은 세입자들은 매매가 대비 전세가가 합리적인 가격으로 저렴하다고 판단하기에 이른다.

③ 세입자의 착오 및 이에 기초한 계약 체결

사회초년생인 세입자 신혼부부들은 신축 빌라를 보고 매매가(분양가)가 5억 원인데 전세가가 3억 5천만 원이라면 저렴하다고 판단할 수밖에 없을 것이다. 주변 서울 아파트 전세가가 5~7억 원에 달하는 것을 고려해 보면, 신축 빌라 전세가가 더욱 매력적으로 보일 수밖에 없다. 이에 세입자는 3억 5천만 원에 전세 계약을 체결하고 계약금을 지불하게 된다. 세입자가 지불한 돈은 분양대행사에게 전달되기에 이르고, 여기서부터 전세 사기가 시작되는 것이다.

④ 명의자(이른바 바지사장) 모집과 소유자 변경

분양대행사는 받은 3억 5천만 원 중 1천만 원은 브로커에게 수수료로 지급하고, 3억 원은 약속대로 건축주에게 지급한다. 그리고 나머지 4천만 원 중 일부를 바지사장을 모집하는데 쓴다. 궁박한 사람들에게 500만 원을 주면서 바지사장 역할을 맡게 하는 것이다. 바지사장은 건축주의 이름으로 된 신축 빌라의 소유권을 자신의 명의로 이전받아 소유자가 된다.

⑤ 계약 만료 및 사기의 완성

전세 계약이 만료되면 세입자는 전세금을 돌려받으려 한다. 하지만 소유주인 바지사장은 자금이 없다고 주장하며 전세금을 돌려주지 않을뿐더러 그러할 능력이 전혀 없음은 물론이다. 이때 세입자는 원래 소유자였던 건축주에게 찾아가 전세금을 돌려달라고 독촉하지만, 건축주는 이미 바지사장에게 매매를 완료했기 때문에 법대로 하라며 세입자의 요구를 단칼에 거부한다. 결과적으로 이런 경위로 세입자는 보증금을 돌려받지 못하는 이른바 깡통전세의 피해자가 되는 것이다.